บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
กฏหมายน่ารู้
หัวข้อสาระ


ให้แต่ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน
ข้อกฎหมายสำหรับอาคารพาณิชย์
ภาษีเงินได้บุคคล (อัตราภาษีก้าวหน้า)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
ค่าจดจำนองที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าอากร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
หลักเกณฑ์ที่บริษัทประกันภัยใช้ในการชดใช้ค่าสินไหมทดแทน
กฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องการตรวจสอบอาคาร
ข้อคำแนะนำเกี่ยวกับการสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง
การขออนุญาติซื้อปืน
การตีความกฏหมายไทย
การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีโรงเรือน
ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
กฎหมายใหม่ ระยะร่นอาคาร ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด
"สิทธิหน้าที่ของลูกจ้าง"
"สิทธิหน้าที่ของนายจ้าง"
แก้กม.ที่ดินให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
ย้อนปมต่างชาติฮุบที่ดิน จาก
'สมุดปกขาว'ชี้ซื้อขายหุ้นชินฯผิดกฏหมาย
กฏหมาย บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด...
กรมที่ดิน รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น
สัญญาบัตรเครดิต สำคัญไฉน...?
สิทธิผู้ป่วย 10 ประการ
ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเงินมากกว่าราคาบ้าน
ประกันคืออะไร ?
คำแนะนำในการไปติดต่อสถานีตำรวจ
สิทธิและหน้าที่ของประชาชนตามรัฐธรรมนูญ
กันสาดหรือระเบียง
เมาสุรา-ตรวจเลือด
อำนาจหน้าที่ อำนาจและหน้าที่ หรือหน้าที่และอำนาจ
คำแนะนำเมื่อท่านถูกหลอกลวง หรือถูกโกง
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
ค่าปรับผู้ไม่มี พ.ร.บ.?
จ่ายเช็คไม่มีเงิน มีสิทธิติดคุก
อาคารที่สร้างเพื่อใช้เป็น อาคารจอดรถ ห้ามเปลี่ยนแปลง!
ลิฟต์ที่คุณใช้อยู่ปลอดภัยแค่ไหน ??
กฎกระทรวง "การกำจัดน้ำเสียและขยะออกจากอาคาร"
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
สิ่งก่อสร้างที่ไม่ต้องนำแบบไปขอนุญาตปลูกสร้าง
ใบอนุญาตปลูกสร้างต้องรอนานแค่ไหน?
เปลี่ยนแปลงแต่ไม่ได้ดัดแปลงอาคาร?
กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ สิทธิ์
ถมที่ด้วยขยะได้มั๊ย?? ถูกกว่าตั้งเยอะ
ความสูงอาคารวัดกันยังไง
ถนนเส้นใหญ่หรือเส้นเล็กตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน
ประเภทอาคารกับขนาดของที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน
ลักษณะอาคารจอดรถตามกฎหมาย
อัตราค่าจ้างขั้นต่ำฉบับใหม่
หมัดน็อคเจ้าหนี้นอกระบบ
โดนดอกเบี้ยโหดควรทำอย่างไร
คิดดอกเบี้ยพ่วงค่าธรรมเนียม ทำได้หรือไม่
ข้อควรรู้ กรณีว่างงาน
ตัวอย่าง) คดีหนี้บัตรเครดิต
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ?
ความรู้ทั่วไปด้านลิขสิทธิ์
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
เจ้าที่ดินเสียชีวิตโดยที่ยังไม่ได้โอนให้ลูก
การโอนลอยที่ดิน
กฎหมาย.. หมิ่นประมาท/ดูหมิ่น
รู้ทันกฎหมาย : แยกสินสมรส
พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิทธิของคนซื้อบ้าน
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน
คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่
รู้ทันกฎหมาย : สัญญายอม
ที่ดินได้รับภาระจำยอม ถ้าไม่ใช้ประโยชน์เลย จะหมดอายุหรือไม่
ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
เมื่อถูกยึดทรัพย์ต้องทำอย่าไร
การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว
ร่างรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2550
ค่ารักษาพยาบาลพนักงานเป็นรายจ่ายได้หรือไม่
ก่อสร้าง'หอพัก'ในที่ดินจัดสรร มีสิทธิถูกระงับก่อสร้าง-ทุบทิ้ง
ซื้อบ้านขายทอดตลาด
ขายบ้านอย่างไร....ไม่ต้องเสียภาษี
จะจัดการทรัพย์สินอย่างไร หลังบิดามารดาเสียชีวิต
พรบ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ขับรถ 'ชนคนตาย' แบบไหนถึง 'รอดคุก'
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
บ้านจัดสรร รับประกันกี่ปี
กฎกระทรวง2548 กำหนดผู้ตรวจสอบอาคาร 9 ประเภท
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร
ผู้มีสิทธิรับมรดกกรณีไม่มีพินัยกรรม
คดีแปรรูปการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กฎกระทรวงกำหนด ผู้ตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548
ครม.อนุมัติมาตรการภาษีตุ้นการลงทุน
กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม
ข้อบัญญัติห้ามสร้างตึกสูงรอบวังสระปทุม
รัฐลุยเก็บภาษี "พื้นที่ว่างเปล่า"
ทำความรู้จัก...ศาลผู้บริโภค
อาคารร้างยอมให้ขออนุญาตใหม่ถึง 4 พ.ย. 2557

        คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่

หมวด : กฏหมายน่ารู้    
จำนวนคนอ่าน 1503    

คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่
                                                                                                                                               ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

                   ในช่วงที่ผ่านมาข่าวตามหน้าหนังสือพิมพ์จะหยิบยกประเด็นทีเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติโดยผ่านทางบริษัทไทยอยู่อย่างต่อเนื่อง ผมเชื่อว่าอาจมีบางท่านผู้อ่านหลายท่านสงสัยว่า เหตุใดประเด็นในเรื่องการถือครองที่ดินของคนต่างชาติหรือที่ศัพท์ในทางกฎหมายเกรียกว่า “คนต่างด้าว” นั้น จึงเป็นประเด็นที่รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ความสนใจกันมาก

 

                    เหตุใดคนต่างชาติเหล่านั้นถึงมีความจำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทไทยขึ้นให้ยุ่งยาก เพื่อเข้าซื้อและถือครองที่ดินในประเทศไทย เหตุผลก็เนื่องจากประมวลกฎหมายที่ดิน ได้กำหนดสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าวไว้เป็นบางกรณีเท่านั้น เช่น การได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญา (มาตรา 86) การรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรม (มาตรา 93) หรือมีการนำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดซึ่งต้องไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท โดยให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ (มาตรา 96 ทวิ)

 

                    กรณีดังกล่าว จะต้องเป็นไปภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายที่ดินและกฎกระทรวงตามประมวลกฎหมายที่ดิน อีกทั้งยังต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยก่อนเท่านั้น อย่างไรก็ตามประเทศไทยได้ยกเลิกสนธิสัญญาที่ทำไว้กับต่างประเทศต่างๆ ไปแล้วเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2513 โดยในปัจจุบันยังไม่มีการทำสนธิสัญญาใดเพิ่มเติมที่กำหนดสิทธิในการถือครองที่ดินให้แก่คนต่างด้าว

 

                    ดังนั้นจะเห็นได้ว่านอกเหนือจากกรณีดังที่ได้กล่าวไว้ข้างต้นแล้วนั้นในปัจจุบันคนต่างด้าวจึงไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ (กรณีนี้ไม่รวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด (Condominium) ซึ่งคนต่างชาติสามารถซื้อได้ เนื่องจากไม่ถือว่าเป็นการถือครองที่ดินแต่อย่างใด แต่เป็นเพียงการได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเท่านั้น อย่างไรก็ตาม คนต่างด้าวสามารถมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือซื้อห้องชุดในอาคารชุด โดยไม่เกินอัตรา 49% ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น)

 

                    ด้วยเหตุนี้ คนต่างด้าวที่มีความประสงค์จะได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินจึงต้องหาวิธีการต่างๆ เพื่อให้ได้มาซึ่งสิทธิดังกล่าว ซึ่งมีอยู่หลายวิธีการด้วยกัน แต่ที่นิยมกันมากที่สุด ก็เห็นจะเป็นการจัดตั้งบริษัทไทยขึ้นมาเพื่อหลีกเลี่ยงเกณฑ์ต่างๆ ในการถือครองที่ดิน ซึ่งในบรรดาบริษัทเหล่านั้นก็มีทั้งที่จัดตั้งขึ้นโดยวัตถุประสงค์เพื่อประกอบธุรกิจจริงๆ  กับที่จัดตั้งขึ้นเพียงเพื่อวัตถุประสงค์ในการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดในเรื่องการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวเท่านั้น

 

                    โดยวิธีการคือคนต่างชาติจะถือหุ้นส่วนน้อยหรือประมาณไม่เกิน 49% ส่วนอีก 51% ที่เหลือก็มักจะให้คนไทยที่รู้จักกันเข้าถือหุ้นแทน หรือที่เรียกกันโดยทั่วไปว่า “นอมินี (Nominee)” พอกล่าวมาถึงตอนนี้ ผมต้องเรียนให้คนไทยที่จะถือหุ้นแทนคนต่างชาติในลักษณะดังกล่าวทราบว่าพฤติกรรมการถือหุ้นแทนของคนไทยนั้นถือเป็นการกระทำทีผิดกฎหมายและมีความผิดตามมาตรา 113 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งระบุไว้ดังนี้

 

                    “ผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามความในมาตรา 97 หรือมาตรา 98 มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งจำทั้งปรับ”

 

                    (มาตรา 97 ได้กำหนดให้นิติบุคคลที่ถือหุ้นโดยคนต่างด้าวเกินกว่า 49% ของทุนจดทะเบียนหรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้นถือเสมือนเป็นคนต่างด้าว)

 

                    ตอนนี้ผมเชื่อว่าท่านผู้อ่านคงพอจะเข้าใจแล้ว่าเหตุใดคนต่างด้าวเหล่านั้นถึงต้องจัดตั้งบริษัทไทยขึ้นมาเพื่อถือครองที่ดิน อย่างไรก็ตามผมขอเรียนว่าถึงแม้คนต่างด้าวดังกล่าวนั้นจะได้มีการจัดตั้งบริษัทขึ้นมาเพื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยให้มีการถือหุ้นส่วนใหญ่โดยผู้ถือหุ้นไทยก็ตาม แต่ตามมาตรา 74 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ได้กำหนดให้อำนาจเจ้าหน้าที่ในการสอบสวนและเรียกบุคคลที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำ หรือส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องได้ตามความจำเป็น ในกรณีที่มีเหตุควรเชื่อได้ว่าการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจะเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือเป็นที่ควรเชื่อได้ว่าบุคคลใดจะซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าวก็ให้ขอคำสั่งต่อรัฐมนตรีว่า เห็นควรให้ดำเนินการอย่างไร ซึ่งหากภายหลังการตรวจสอบเห็นว่าเป็นกรณีที่มิชอบด้วยกฎหมายเนื่องจากเป็นการให้คนไทยถือหุ้นแทนเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายแล้ว ก็ให้ทำการจำหน่ายที่ดินดังกล่าวภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วันแต่ไม่เกิน 1 ปี