บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
กฏหมายน่ารู้
หัวข้อสาระ


ให้แต่ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน
ข้อกฎหมายสำหรับอาคารพาณิชย์
ภาษีเงินได้บุคคล (อัตราภาษีก้าวหน้า)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
ค่าจดจำนองที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าอากร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
หลักเกณฑ์ที่บริษัทประกันภัยใช้ในการชดใช้ค่าสินไหมทดแทน
กฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องการตรวจสอบอาคาร
ข้อคำแนะนำเกี่ยวกับการสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง
การขออนุญาติซื้อปืน
การตีความกฏหมายไทย
การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีโรงเรือน
ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
กฎหมายใหม่ ระยะร่นอาคาร ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด
"สิทธิหน้าที่ของลูกจ้าง"
"สิทธิหน้าที่ของนายจ้าง"
แก้กม.ที่ดินให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
ย้อนปมต่างชาติฮุบที่ดิน จาก
'สมุดปกขาว'ชี้ซื้อขายหุ้นชินฯผิดกฏหมาย
กฏหมาย บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด...
กรมที่ดิน รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น
สัญญาบัตรเครดิต สำคัญไฉน...?
สิทธิผู้ป่วย 10 ประการ
ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเงินมากกว่าราคาบ้าน
ประกันคืออะไร ?
คำแนะนำในการไปติดต่อสถานีตำรวจ
สิทธิและหน้าที่ของประชาชนตามรัฐธรรมนูญ
กันสาดหรือระเบียง
เมาสุรา-ตรวจเลือด
อำนาจหน้าที่ อำนาจและหน้าที่ หรือหน้าที่และอำนาจ
คำแนะนำเมื่อท่านถูกหลอกลวง หรือถูกโกง
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
ค่าปรับผู้ไม่มี พ.ร.บ.?
จ่ายเช็คไม่มีเงิน มีสิทธิติดคุก
อาคารที่สร้างเพื่อใช้เป็น อาคารจอดรถ ห้ามเปลี่ยนแปลง!
ลิฟต์ที่คุณใช้อยู่ปลอดภัยแค่ไหน ??
กฎกระทรวง "การกำจัดน้ำเสียและขยะออกจากอาคาร"
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
สิ่งก่อสร้างที่ไม่ต้องนำแบบไปขอนุญาตปลูกสร้าง
ใบอนุญาตปลูกสร้างต้องรอนานแค่ไหน?
เปลี่ยนแปลงแต่ไม่ได้ดัดแปลงอาคาร?
กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ สิทธิ์
ถมที่ด้วยขยะได้มั๊ย?? ถูกกว่าตั้งเยอะ
ความสูงอาคารวัดกันยังไง
ถนนเส้นใหญ่หรือเส้นเล็กตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน
ประเภทอาคารกับขนาดของที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน
ลักษณะอาคารจอดรถตามกฎหมาย
อัตราค่าจ้างขั้นต่ำฉบับใหม่
หมัดน็อคเจ้าหนี้นอกระบบ
โดนดอกเบี้ยโหดควรทำอย่างไร
คิดดอกเบี้ยพ่วงค่าธรรมเนียม ทำได้หรือไม่
ข้อควรรู้ กรณีว่างงาน
ตัวอย่าง) คดีหนี้บัตรเครดิต
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ?
ความรู้ทั่วไปด้านลิขสิทธิ์
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
เจ้าที่ดินเสียชีวิตโดยที่ยังไม่ได้โอนให้ลูก
การโอนลอยที่ดิน
กฎหมาย.. หมิ่นประมาท/ดูหมิ่น
รู้ทันกฎหมาย : แยกสินสมรส
พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิทธิของคนซื้อบ้าน
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน
คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่
รู้ทันกฎหมาย : สัญญายอม
ที่ดินได้รับภาระจำยอม ถ้าไม่ใช้ประโยชน์เลย จะหมดอายุหรือไม่
ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
เมื่อถูกยึดทรัพย์ต้องทำอย่าไร
การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว
ร่างรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2550
ค่ารักษาพยาบาลพนักงานเป็นรายจ่ายได้หรือไม่
ก่อสร้าง'หอพัก'ในที่ดินจัดสรร มีสิทธิถูกระงับก่อสร้าง-ทุบทิ้ง
ซื้อบ้านขายทอดตลาด
ขายบ้านอย่างไร....ไม่ต้องเสียภาษี
จะจัดการทรัพย์สินอย่างไร หลังบิดามารดาเสียชีวิต
พรบ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ขับรถ 'ชนคนตาย' แบบไหนถึง 'รอดคุก'
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
บ้านจัดสรร รับประกันกี่ปี
กฎกระทรวง2548 กำหนดผู้ตรวจสอบอาคาร 9 ประเภท
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร
ผู้มีสิทธิรับมรดกกรณีไม่มีพินัยกรรม
คดีแปรรูปการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กฎกระทรวงกำหนด ผู้ตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548
ครม.อนุมัติมาตรการภาษีตุ้นการลงทุน
กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม
ข้อบัญญัติห้ามสร้างตึกสูงรอบวังสระปทุม
รัฐลุยเก็บภาษี "พื้นที่ว่างเปล่า"
ทำความรู้จัก...ศาลผู้บริโภค
อาคารร้างยอมให้ขออนุญาตใหม่ถึง 4 พ.ย. 2557

        สิทธิของคนซื้อบ้าน

หมวด : กฏหมายน่ารู้    
จำนวนคนอ่าน 2714    

สิทธิของคนซื้อบ้าน
ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

               ผู้บริโภคที่ซื้อโครงการบ้านจัดสรร ที่ถูกต้องตามกฎหมาย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ย่อมจะได้รับการคุ้มครอง หากมีความเสียหายเกิดขึ้น แต่ผู้ซื้อบ้านหลายต่อหลายคนมักไม่ค่อยรู้รายละเอียดว่า พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฉบับนี้ จะเข้ามาช่วยคุ้มครองคนซื้อบ้านได้อย่างไร เนื่องจากเนื้อหาของกฎหมายอาจจะยากต่อการเข้าใจ และขาดการประชาสัมพันธ์เท่าที่ควรทำให้เมื่อเกิดความเสียหายขึ้น จึงไม่รู้ว่าจะไปเรียกร้องสิทธิกับใคร

 

ชูเกียรติ จูมทอง จาก homed.com ได้อธิบายถึงสิทธิของผู้ซื้อบ้าน ที่จะได้รับหากเลือกซื้อโครงการบ้านจัดสรรที่ขออนุญาตถูกต้องตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน เอาไว้อย่างน่าสนใจ ดังนี้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เป็นกฎหมายที่นำมาใช้แทนประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดินเดิม สำหรับประเด็นที่แตกต่างระหว่างกฎหมายเดิมและกฎหมายใหม่ในส่วนที่เป็นประโยชน์กับผู้บริโภค ได้แก่

 

1.สิทธิในที่ดิน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรขอจัดสรรเฉพาะที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ซึ่งหมายถึงที่ดินที่โฉนดที่ดินเท่านั้น ส่วนกฎหมายใหม่ครอบคลุมถึงที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง เช่น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก.ด้วย

 

2.การค้ำประกัน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรค้ำประกันเฉพาะสาธารณูปโภค แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้ผู้จัดสรรค้ำประกันทั้งส่วนที่เป็นสาธารณูปโภค และการดูแลสาธารณูปโภคด้วย

 

3.ภาระผูกพันในที่ดิน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรปลอดจำนองที่ดินทั้งหมดก่อนขอออกใบอนุญาตจัดสรร ส่วนกฎหมายใหม่กำหนดให้ปลอดจำนองเฉพาะที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค ส่วนที่ดินที่เป็นแปลงขายสามารถติดจำนองได้

 

4.การโฆษณา กฎหมายเดิมห้ามทำการโฆษณาขายก่อนได้รับอนุญาตจัดสรร แต่ไม่มีใครปฏิบัติตามเพราะมีโทษเพียงปรับ แต่กฎหมายใหม่กำหนดไว้ทั้งโทษจำคุก และโทษปรับ ทำให้ผู้จัดสรรไม่กล้าที่จะกระทำผิดอีกต่อไป

 

5.สัญญาซื้อขายที่ดินจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดในเรื่องสัญญามาตรฐานไว้ แต่กฎหมายใหม่จะมีการกำหนดสัญญามาตรฐานไว้ให้ผู้จัดสรรจัดทำสัญญาโดยมีเงื่อนไขตามที่กำหนด หากเงื่อนไขในสัญญาไม่เป็นไปตามที่กำหนดจะถือว่าข้อความส่วนที่ขัดกับสัญญามาตรฐานนี้เป็นโมฆะซึ่งเปรียบเสมือนไม่มีข้อความนั้นในสัญญาเลย

 

6.การชำระราคาที่ดินกฎหมายเดิมไม่มีการกำหนดไว้ ทำให้ผู้ซื้อที่ผ่อนชำระเงินกับผู้จัดสรรไว้ครบถ้วนไม่สามารถขอให้ผู้จัดสรรที่ได้รับอนุญาตจัดสรรโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ตนได้ แต่กฎหมายใหม่จะกำหนดผู้จัดสรรออกใบเสร็จรับเงินการซื้อขายให้แก่ผู้ซื้อเพื่อเป็นหลักฐานในการขอโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายเดียวจากสำนักงานที่ดิน หรือจากเจ้าหนี้ของผู้จัดสรรได้ หากผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วนแล้ว

 

7.การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดเป็นทางเลือกให้ผู้จัดสรรปฏิบัติ 3 วิธีคือ (1) ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อบริหารเอง หรือ (2) ผู้จัดสรรได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือ (3) ผู้จัดสรรจดทะเบียนโอนทรัพย์สินเป็นสาธารณประโยชน์

 

8.นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยผู้ซื้อลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงขายทั้งหมด และถือว่าเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย

 

9.คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดตั้งคณะกรรมการตามที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของสมาชิกกำหนด หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นภายในโครงการ

 

10.ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดสรรสาธารณูปโภค กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ว่าจะต้องมีการเก็บหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการเป็นรายๆ ไป แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดเก็บตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด การกำหนดและการเปลี่ยนแปลงจะต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกโดยการจัดเก็บจะเริ่มในวันที่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

 

11.มาตรการสำหรับผู้ค้างชำระค่าบริการกฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดแนวทางแก้ไขสำหรับผู้ค้างชำระค่าบริการโดยจะต้องชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด และหากค้างชำระติดต่อกัน 3 เดือน อาจจะถูกระงับการให้บริการสาธารณูปโภค และหากค้างชำระติดต่อกัน 6 เดือน เจ้าพนักงานที่มีอำนาจระงับการโอนกรรมสิทธิ์ได้

 

จะเห็นได้ว่ากฎหมายฉบับนี้ ประกาศใช้เพื่อแก้ปัญหาการจัดสรรที่ดินที่เกิดขึ้นในอดีต ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคได้รับความเดือดร้อนจากการไม่มีความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการจัดสรรบางราย ที่คิดแต่เพียงว่าจะจับเสือมือเปล่าโดยลืมคุณธรรมของการเป็นผู้ประกอบการที่ดีไป จนมีเรื่องไปที่กองที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเต็มไปหมด

 

สำหรับประโยชน์ที่ผู้ซื้อจะได้รับตามกฎหมายนี้ที่สำคัญเห็นจะได้แก่การได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายมากขึ้นไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสัญญามาตรฐาน ที่เจ้าของโครงการจะเอาเปรียบผู้ซื้อได้น้อยลงและการคุ้มครองว่าหากเจ้าของโครงการได้รับอนุญาตจัดสรรและผู้ซื้อชำระค่าผ่อนชำระครบถ้วนหรือไม่ครบถ้วนก็ตาม แต่ในระหว่างนั้นเจ้าของโครงการเกิดปัญหาจนทำให้เจ้าหนี้ต้องยึดโครงการ ผู้ซื้อยังมีสิทธิที่จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตนซื้อได้โดยชำระเงินให้แก่เจ้าหนี้ตามจำนวนที่กำหนดหลังโฉนดที่ดิน ส่วนของเดิมนั้นไม่มีโอกาสที่จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์เลยต้องพึ่งศาลเพียงอย่างเดียว สุดท้ายคือความคุ้มครองว่าโครงการที่จะซื้อนี้จะต้องมีผู้ดูแลสาธารณูปโภคต่อไปไม่ใช่ปล่อยตามเวรตามกรรมเหมือนเช่นที่ผ่านมาในอดีตอีกต่อไป

 

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ผู้ซื้อบ้านที่จะได้รับความคุ้มครองดังกล่าวจะต้องซื้อบ้านที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น ดังนั้นก่อนจะตัดสินใจเลือกซื้อโครงการใด ควรจะขอตรวจดูใบอนุญาตจัดสรรที่ดินให้เรียบร้อยเสียก่อน หากละเลยไปเลิกโครงการเสี่ยงจัดสรร ท่านจะไม่ได้รับการคุ้มครองใดๆ เลยจากพ.ร.บ.ฉบับนี้