บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
กฏหมายน่ารู้
หัวข้อสาระ


ให้แต่ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน
ข้อกฎหมายสำหรับอาคารพาณิชย์
ภาษีเงินได้บุคคล (อัตราภาษีก้าวหน้า)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
ค่าจดจำนองที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าอากร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
หลักเกณฑ์ที่บริษัทประกันภัยใช้ในการชดใช้ค่าสินไหมทดแทน
กฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องการตรวจสอบอาคาร
ข้อคำแนะนำเกี่ยวกับการสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง
การขออนุญาติซื้อปืน
การตีความกฏหมายไทย
การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีโรงเรือน
ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
กฎหมายใหม่ ระยะร่นอาคาร ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด
"สิทธิหน้าที่ของลูกจ้าง"
"สิทธิหน้าที่ของนายจ้าง"
แก้กม.ที่ดินให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
ย้อนปมต่างชาติฮุบที่ดิน จาก
'สมุดปกขาว'ชี้ซื้อขายหุ้นชินฯผิดกฏหมาย
กฏหมาย บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด...
กรมที่ดิน รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น
สัญญาบัตรเครดิต สำคัญไฉน...?
สิทธิผู้ป่วย 10 ประการ
ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเงินมากกว่าราคาบ้าน
ประกันคืออะไร ?
คำแนะนำในการไปติดต่อสถานีตำรวจ
สิทธิและหน้าที่ของประชาชนตามรัฐธรรมนูญ
กันสาดหรือระเบียง
เมาสุรา-ตรวจเลือด
อำนาจหน้าที่ อำนาจและหน้าที่ หรือหน้าที่และอำนาจ
คำแนะนำเมื่อท่านถูกหลอกลวง หรือถูกโกง
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
ค่าปรับผู้ไม่มี พ.ร.บ.?
จ่ายเช็คไม่มีเงิน มีสิทธิติดคุก
อาคารที่สร้างเพื่อใช้เป็น อาคารจอดรถ ห้ามเปลี่ยนแปลง!
ลิฟต์ที่คุณใช้อยู่ปลอดภัยแค่ไหน ??
กฎกระทรวง "การกำจัดน้ำเสียและขยะออกจากอาคาร"
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
สิ่งก่อสร้างที่ไม่ต้องนำแบบไปขอนุญาตปลูกสร้าง
ใบอนุญาตปลูกสร้างต้องรอนานแค่ไหน?
เปลี่ยนแปลงแต่ไม่ได้ดัดแปลงอาคาร?
กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ สิทธิ์
ถมที่ด้วยขยะได้มั๊ย?? ถูกกว่าตั้งเยอะ
ความสูงอาคารวัดกันยังไง
ถนนเส้นใหญ่หรือเส้นเล็กตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน
ประเภทอาคารกับขนาดของที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน
ลักษณะอาคารจอดรถตามกฎหมาย
อัตราค่าจ้างขั้นต่ำฉบับใหม่
หมัดน็อคเจ้าหนี้นอกระบบ
โดนดอกเบี้ยโหดควรทำอย่างไร
คิดดอกเบี้ยพ่วงค่าธรรมเนียม ทำได้หรือไม่
ข้อควรรู้ กรณีว่างงาน
ตัวอย่าง) คดีหนี้บัตรเครดิต
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ?
ความรู้ทั่วไปด้านลิขสิทธิ์
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
เจ้าที่ดินเสียชีวิตโดยที่ยังไม่ได้โอนให้ลูก
การโอนลอยที่ดิน
กฎหมาย.. หมิ่นประมาท/ดูหมิ่น
รู้ทันกฎหมาย : แยกสินสมรส
พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิทธิของคนซื้อบ้าน
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน
คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่
รู้ทันกฎหมาย : สัญญายอม
ที่ดินได้รับภาระจำยอม ถ้าไม่ใช้ประโยชน์เลย จะหมดอายุหรือไม่
ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
เมื่อถูกยึดทรัพย์ต้องทำอย่าไร
การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว
ร่างรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2550
ค่ารักษาพยาบาลพนักงานเป็นรายจ่ายได้หรือไม่
ก่อสร้าง'หอพัก'ในที่ดินจัดสรร มีสิทธิถูกระงับก่อสร้าง-ทุบทิ้ง
ซื้อบ้านขายทอดตลาด
ขายบ้านอย่างไร....ไม่ต้องเสียภาษี
จะจัดการทรัพย์สินอย่างไร หลังบิดามารดาเสียชีวิต
พรบ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ขับรถ 'ชนคนตาย' แบบไหนถึง 'รอดคุก'
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
บ้านจัดสรร รับประกันกี่ปี
กฎกระทรวง2548 กำหนดผู้ตรวจสอบอาคาร 9 ประเภท
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร
ผู้มีสิทธิรับมรดกกรณีไม่มีพินัยกรรม
คดีแปรรูปการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กฎกระทรวงกำหนด ผู้ตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548
ครม.อนุมัติมาตรการภาษีตุ้นการลงทุน
กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม
ข้อบัญญัติห้ามสร้างตึกสูงรอบวังสระปทุม
รัฐลุยเก็บภาษี "พื้นที่ว่างเปล่า"
ทำความรู้จัก...ศาลผู้บริโภค
อาคารร้างยอมให้ขออนุญาตใหม่ถึง 4 พ.ย. 2557

        เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร

หมวด : กฏหมายน่ารู้    
จำนวนคนอ่าน 2417    

เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร



เมื่อใดที่มีข่าวว่ารัฐจะขยายโครงข่ายสาธารณูปโภคไปสู่พื้นที่ต่างๆ ด้วยการขยายถนน หรือก่อสร้างถนนสายทางใหม่ตามแนวผังเมือง หรือขยายโครงข่ายระบบคมนาคม หรือเพิ่มมาตรฐานของชุมชนด้วยการก่อสร้างระบบบำบัดน้ำเสียรวม สร้างหรือขยายสวนสาธารณะ สิ่งหนึ่งที่ต้องเกิดขึ้นตามมาอย่างเลี่ยงไม่ได้ นั้นก็คือประกาศเวนคืนที่ดิน
                 เมื่อใดที่ที่ดินหรือบ้านที่คุณอยู่อาศัยตกอยู่ในแนวเขตการเวนคืนที่ดิน ผู้ที่เป็นเจ้าของทุกรายต้องพบกับสภาพแห่งการสูญเสียที่ไม่มีใครปราถนา แต่เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม รัฐซึ่งหมายถึงหน่วยงานที่เป็นเจ้าของโครงการ ก็จำเป็นที่จะต้องออกประกาศเวนคืนที่ดินเพื่อให้โครงการขยายสาธารณูปโภคนั้นๆดำเนินการต่อไปได้
                 ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรทำความเข้าใจกับเรื่องของการเวนคืนที่ดิน  และเตรียมความพร้อมกับการรับมือสถานการณ์ที่ไม่เคยคาดคิดมาก่อน เพราะโดยปรกติแล้วแม้ว่าการเวนคืนที่ดินจะมีการชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่เงินชดเชยที่ได้รับมักจะต่างกันมากเมื่อเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ได้มีความหมายเพียงแค่ราคาที่ประเมินมูลค่าได้เป็นจำนวนเงิน แต่รวมถึงราคาที่เกิดขึ้นจากความผูกพันของผู้เป็นเจ้าของเข้าไว้ด้วย ด้วยเหตุนี้เองจึงมีความพยายามอย่างสูงในการเรียกร้องให้ราคาชดเชยในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามราคาตลาด
                 หากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดเช่นนี้เกิดขึ้นกับคุณ หรือบ้านและที่ดินของคุณถูกเวนคืน กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้โดยตรงก็คือ พ.ร.บ.การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 กฎหมายฉบับนี้จะกำหนดถึงเรื่องการกำหนดกฎเกณฑ์ในการที่หน่วยงานรัฐจะทำการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ เช่นการกำหนดแนวเวนคืนที่ดิน องค์การที่ทำหน้าที่เวนคืน อำนาจหน้าที่ของเจ้าหน้าที่รัฐผู้ทำหน้าที่เวนคืน  การจ่ายค่าชดเชยให้แก่ผู้ถูกเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นต้น ซึ่งโดยหลักการแล้วการเวนคืนที่ดินของรัฐจะกระทำเมื่อมีความจำเป็นเท่านั้น เช่นเพื่อขยายสาธารณูปโภคตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้น หรือเพื่อให้เป็นไปตามประกาศผังเมือง
                เมื่อมีโครงการก่อสร้างสาธารณูปโภค หน่วยงานรัฐที่เป็นเจ้าของโครงการ และเป็นผู้ที่จะใช้ที่ดินจะต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้มีสิทธิรับเงินค่าทดแทนในอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการเวนคืนมาติดต่อขอรับเงินภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง โดยผู้ที่มีสิทธิรับเงินหรือผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องตกลงทำสัญญากับหน่วยงานของรัฐที่เป็นผู้รับผิดชอบเรื่องการเวนคืนที่ดินนั้นๆ
                แต่หากเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่พอใจราคาชดเชยการเวนคืน มีสิทธิอุทธรณ์ราคาค่าทดแทนได้ด้วยการแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ให้ดำเนินการทำสัญญาที่มีเงื่อนไข "สงวนสิทธิ" เพื่ออุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่รับผิดชอบโครงการนั้นๆต่อไป เพื่อขอเพิ่มวงเงินทดแทนและต้องดำเนินการภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้หนังสือแจ้งให้มารับเงินทดแทน แต่หากเป็นกรณีที่เป็นการวางเงินให้นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งให้มารับเงินค่าทดแทนที่วางไว้ โดยยื่นอุทธรณ์ที่กองนิติการของหน่วยงานเจ้าของโครงการ
                ทางที่ดีที่สุดควรแนบเอกสารหลักฐานยืนยันเหตุผลของการขอยื่นอุทธรณ์ของเพิ่มเงินทดแทนเข้ามาด้วย ซึ่งการพิจารณาคำอุทธรณ์ของผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืนจะมีการตั้งคณะกรรมการขึ้นมาพิจารณาโดยเฉพาะ หากผลคำวินิจฉัยออกมาว่าให้เพิ่มเงินชดเชยการเวนคืนจะหนังสือแจ้งให้ผุ้ถูกเวนคืนรับทราบอีกครั้ง แต่หากครบกำหนด 60 วัน การวินิจฉัยคำอุทธรณ์ยังไม่แล้วเสร็จ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ยื่นอุทธรณ์มีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลได้ภายใน 1 ปี นับจากวันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัย
                ถึงแม้ว่าผู้ถูกเวนคืนจะไม่พอใจค่าทดแทนการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ การเวนคืนก็ยังคงดำเนินการต่อไปตามขั้นตอนทางกฎหมายเพื่อไม่ให้โครงการล่าช้าออกไปอีก ก็หมายความว่าแม้คุณจะไม่พอใจค่าทดแทนในการเวนคืน ก็ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงไม่ให้เกิดการเวนคืนได้
                ตามกรอบของกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนที่ดิน กำหนดไว้ด้วยว่าถ้าหากผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน ไม่ติดตามข่าวความคืบหน้าของการเวนคืนและไม่ไปติดต่อขอรับเงินทดแทนการเวนคืน เงินดังกล่าวจะถูกนำไปเก็บไวที่สำนักงานวางทรัพย์ หรือฝากไว้กับธนาคารออมสิน หากผู้มีสิทธิรับเงินไม่มาติดต่อขอรับเงินทดแทนการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเองภายในเวลา 10 ปี นับตั้งแต่วันที่มีการวางเงิน ค่าทดแทนการเวนคืนจำนวนดังกล่าวจะตกเป็นของแผ่นดิน เมื่อนั้นผู้ถูกเวนคืนจะหมดสิทธิในการรับค่าทดเชยในการเวนคืนทันที
                อย่างไรก็ตามเพื่อสร้างความเป็นธรรมให้แก่ผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์  เมื่อใดการตามที่การเวนคืนที่ดินทำให้ที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืนเหลือพื้นที่น้อยกว่า 25 ตารางวา หรือมีด้านหนึ่งด้านใดต่ำกว่า 5 วา( 10 เมตร) หรือที่ดินส่วนที่เหลือไม่เป็นผืนเดียวกันกับที่ดินแปลงอื่นของเจ้าของเดียวกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีสิทธิร้องขอให้เจ้าหน้าที่เวนคืนที่ดินจัดซื้อที่ดินส่วนที่เหลือไปด้วยโดยใช้ราคาตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้น เป็นเกณฑ์ในการตั้งราคาซื้อ
                แม้ว่าพ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 จะสร้างความเป็นธรรมให้แก่ผู้ถูกเวนคืนมากเท่าใดก็ตาม แต่ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คงไม่มีใครต้องการให้เกิดกรณีเช่นนี้กับตัวเอง ดังนั้นก่อนที่ผู้ซื้อบ้านจะตัดสินใจซื้อบ้านหรือซื้อที่ดินจากโครงการใด หรือผู้ขายรายใด ก่อนที่คุณจะทำสัญญาวางเงินมัดจำ หรือชำระเงินจอง จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีการตรวจสอบแนวการเวนคืนที่ดินให้รอบครอบ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต
               ในยุคของการบริโภคข่าวสารเช่นในปัจจุบัน การตรวจสอบข้อมูลแนวเวนคืนที่ดินถือว่าไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป หากเป็นการตรวจสอบจากหน่วยงานของรัฐ ก็มีเพียงไม่กี่หน่วยงานที่รับผิดชอบเรื่องการก่อสร้างสาธารณูปโภคและโครงข่ายคมนาคมโดยตรง เช่นทำการตรวจสอบแนวการเวนคืนด้วยการตรวจสอบแนวถนนทางหลวงที่กรมทางหลวง หรือสอบถามแนวการขยายโครงข่ายทางด่วนพิเศษ จากการทางพิเศษแห่งประเทศไทย หรือจากกรมโยธาธิการ กรมการผังเมือง   กรุงเทพมหานคร ศาลากลางจังหวัด สำนักงานเขต หรือที่ว่าการอำเภอ  หรืออาจทำการตรวจสอบได้จากป้ายประกาศเวนคืนที่ดินของหน่วยงานรัฐ ณ พื้นที่นั้นๆ
               แม้ว่าจะเคยมีคดีตัวอย่างที่มีการพิพากษาให้ผู้ที่ถูกหลอกซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินแนวเวนคืน เป็นผู้ชนะคดี และให้ได้รับเงินดาวน์คืนทั้งจำนวนบวกกับดอกเบี้ยตามที่ศาลเห็นสมควร แต่เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้ ผู้ซื้อบ้านควรให้ความสำคัญในการตรวจสอบแนวเวนคืนที่ดินควบคู่ไปกับการตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ขายโครงการ เพราะไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่ถูกเวนคืน หรือเป็นผู้ที่ถูกหลอกให้ซื้อบ้านในแนวเขตเวนคืนที่ดิน หากเหตุการณ์เช่นนั้นเกิดขึ้นคุณจะตกเป็นผู้เสียประโยชน์ไปในทันที