บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
กฏหมายน่ารู้
หัวข้อสาระ


ให้แต่ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน
ข้อกฎหมายสำหรับอาคารพาณิชย์
ภาษีเงินได้บุคคล (อัตราภาษีก้าวหน้า)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
ค่าจดจำนองที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าอากร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
หลักเกณฑ์ที่บริษัทประกันภัยใช้ในการชดใช้ค่าสินไหมทดแทน
กฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องการตรวจสอบอาคาร
ข้อคำแนะนำเกี่ยวกับการสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง
การขออนุญาติซื้อปืน
การตีความกฏหมายไทย
การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีโรงเรือน
ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
กฎหมายใหม่ ระยะร่นอาคาร ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด
"สิทธิหน้าที่ของลูกจ้าง"
"สิทธิหน้าที่ของนายจ้าง"
แก้กม.ที่ดินให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
ย้อนปมต่างชาติฮุบที่ดิน จาก
'สมุดปกขาว'ชี้ซื้อขายหุ้นชินฯผิดกฏหมาย
กฏหมาย บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด...
กรมที่ดิน รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น
สัญญาบัตรเครดิต สำคัญไฉน...?
สิทธิผู้ป่วย 10 ประการ
ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเงินมากกว่าราคาบ้าน
ประกันคืออะไร ?
คำแนะนำในการไปติดต่อสถานีตำรวจ
สิทธิและหน้าที่ของประชาชนตามรัฐธรรมนูญ
กันสาดหรือระเบียง
เมาสุรา-ตรวจเลือด
อำนาจหน้าที่ อำนาจและหน้าที่ หรือหน้าที่และอำนาจ
คำแนะนำเมื่อท่านถูกหลอกลวง หรือถูกโกง
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
ค่าปรับผู้ไม่มี พ.ร.บ.?
จ่ายเช็คไม่มีเงิน มีสิทธิติดคุก
อาคารที่สร้างเพื่อใช้เป็น อาคารจอดรถ ห้ามเปลี่ยนแปลง!
ลิฟต์ที่คุณใช้อยู่ปลอดภัยแค่ไหน ??
กฎกระทรวง "การกำจัดน้ำเสียและขยะออกจากอาคาร"
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
สิ่งก่อสร้างที่ไม่ต้องนำแบบไปขอนุญาตปลูกสร้าง
ใบอนุญาตปลูกสร้างต้องรอนานแค่ไหน?
เปลี่ยนแปลงแต่ไม่ได้ดัดแปลงอาคาร?
กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ สิทธิ์
ถมที่ด้วยขยะได้มั๊ย?? ถูกกว่าตั้งเยอะ
ความสูงอาคารวัดกันยังไง
ถนนเส้นใหญ่หรือเส้นเล็กตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน
ประเภทอาคารกับขนาดของที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน
ลักษณะอาคารจอดรถตามกฎหมาย
อัตราค่าจ้างขั้นต่ำฉบับใหม่
หมัดน็อคเจ้าหนี้นอกระบบ
โดนดอกเบี้ยโหดควรทำอย่างไร
คิดดอกเบี้ยพ่วงค่าธรรมเนียม ทำได้หรือไม่
ข้อควรรู้ กรณีว่างงาน
ตัวอย่าง) คดีหนี้บัตรเครดิต
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ?
ความรู้ทั่วไปด้านลิขสิทธิ์
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
เจ้าที่ดินเสียชีวิตโดยที่ยังไม่ได้โอนให้ลูก
การโอนลอยที่ดิน
กฎหมาย.. หมิ่นประมาท/ดูหมิ่น
รู้ทันกฎหมาย : แยกสินสมรส
พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิทธิของคนซื้อบ้าน
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน
คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่
รู้ทันกฎหมาย : สัญญายอม
ที่ดินได้รับภาระจำยอม ถ้าไม่ใช้ประโยชน์เลย จะหมดอายุหรือไม่
ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
เมื่อถูกยึดทรัพย์ต้องทำอย่าไร
การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว
ร่างรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2550
ค่ารักษาพยาบาลพนักงานเป็นรายจ่ายได้หรือไม่
ก่อสร้าง'หอพัก'ในที่ดินจัดสรร มีสิทธิถูกระงับก่อสร้าง-ทุบทิ้ง
ซื้อบ้านขายทอดตลาด
ขายบ้านอย่างไร....ไม่ต้องเสียภาษี
จะจัดการทรัพย์สินอย่างไร หลังบิดามารดาเสียชีวิต
พรบ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ขับรถ 'ชนคนตาย' แบบไหนถึง 'รอดคุก'
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
บ้านจัดสรร รับประกันกี่ปี
กฎกระทรวง2548 กำหนดผู้ตรวจสอบอาคาร 9 ประเภท
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร
ผู้มีสิทธิรับมรดกกรณีไม่มีพินัยกรรม
คดีแปรรูปการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กฎกระทรวงกำหนด ผู้ตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548
ครม.อนุมัติมาตรการภาษีตุ้นการลงทุน
กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม
ข้อบัญญัติห้ามสร้างตึกสูงรอบวังสระปทุม
รัฐลุยเก็บภาษี "พื้นที่ว่างเปล่า"
ทำความรู้จัก...ศาลผู้บริโภค
อาคารร้างยอมให้ขออนุญาตใหม่ถึง 4 พ.ย. 2557

        กันสาดหรือระเบียง

หมวด : กฏหมายน่ารู้    
จำนวนคนอ่าน 4873    

กันสาดหรือระเบียง

ทุกวันนี้กรุงเทพมหานครจะมองไปทางไหนก็มีแต่ตึก อาคาร ที่มีความสูงแตกต่างกันไป มีการออกแบบทางสถาปัตยกรรมที่สวยงาม แต่ใช่ว่าจะสามารถออกแบบและก่อสร้างได้ตามอำเภอใจ เจ้าของอาคารจะต้องนำแบบแปลนการก่อสร้างมาขออนุญาตต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นซึ่งเป็นผู้มีอำนาจออกใบอนุญาตการก่อสร้าง ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒  ทั้งนี้ ตามข้อเท็จจริงที่จะกล่าวต่อไปมีประเด็นปัญหาว่า พระราชบัญญัติดังกล่าวไม่ได้ให้คำจำกัดความของคำว่า “ระเบียง” เอาไว้ จึงเกิดปัญหาและเป็นช่องว่างของกฎหมายประการหนึ่งที่ทำให้มีการหลบเลี่ยงการก่อสร้างระเบียงของเจ้าของอาคาร   

เรื่องนี้ได้มีการฟ้องคดีต่อศาลปกครอง สืบเนื่องจากมีการก่อสร้างอาคารเมื่อปี พ.ศ. ๒๕๓๘ ในเขตกรุงเทพมหานคร โดยเจ้าของอาคารได้ยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัย ๕ ชั้น โดยที่ชั้น ๒ ถึงชั้น ๕ มีห้องพัก ๑๑ ห้อง จัดแบ่งเป็นสองฟากหันหน้าเข้าหากัน มีทางเดินร่วมกลาง ฟากทางด้านทิศตะวันตกด้านหลังห้องพักมีระเบียง และฟากทางด้านทิศตะวันออก อยู่ติดกับที่ดินของผู้ฟ้องคดี จึงเกิดปัญหาว่า ด้านหลังห้องพักถ้าจะทำเป็นระเบียง จะต้องมีระยะห่างตามข้อบังคับกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ข้อ ๗๔ “ซึ่งกำหนดให้อาคารที่ปลูกสร้างในที่ดินเอกชนให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตู หรือช่องระบายอากาศ อยู่ห่างจากเขตที่ดินได้ สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า ๒.๐๐ เมตร สำหรับชั้นสามขึ้นไประยะไม่น้อยกว่า ๓.๐๐ เมตร และวรรคสอง กำหนดให้อาคารที่มีระเบียงด้านชิดที่ดินของเอกชนริมระเบียงต้องห่างจากเขตที่ดินตามวรรคหนึ่ง” เจ้าของอาคารจึงทำเป็นกันสาดมีขนาด ๑.๕๐ เมตร X ๑.๕๐ เมตร ปลายกันสาดได้ก่ออิฐฉาบปูนเป็นกันตกสูง ๐.๙๐ เมตร และติดตั้งลูกกรงเหล็กดัด เจ้าของอาคารอ้างว่า นี่คือ กันสาด เนื่องจาก ไม่มีประตูออกสู่บริเวณดังกล่าวได้ แต่ได้ทำเป็นหน้าต่างแต่หน้าต่างดังกล่าวเป็นหน้าต่างเตี้ย ผู้พักอาศัยสามารถปีนออกไปใช้ประโยชน์ กล่าวคือ มีการตากเสื้อผ้า วางสิ่งของต่างๆ โดยใช้พื้นที่ดังกล่าวในลักษณะที่ไม่แตกต่างไปจากระเบียง เพียงแต่ไม่มีประตูหรือช่องทางใดๆ ให้ผู้พักอาศัยใช้พื้นที่โดยสะดวกและเป็นปกติ ซึ่งส่วนที่ยื่นออกไปดังกล่าว ชั้นที่ ๑ และชั้นที่ ๒ ห่างจากที่ดินของผู้ฟ้องคดีน้อยกว่า ๒.๐๐ เมตร และชั้นที่ ๓ น้อยกว่า ๓.๐๐ เมตร ผู้ฟ้องคดีฟ้องว่าคำสั่งอนุญาตไม่ชอบด้วยกฎมาย เพราะ ไม่ใช่กันสาดแต่เป็นระเบียง จึงร้องเรียนต่อเจ้าหน้าที่ที่อนุญาตว่าการออกใบอนุญาตไม่ชอบด้วยกฎหมาย เจ้าหน้าที่มีคำสั่งให้รื้อถอนเจ้าของอาคารได้อุทธรณ์คำสั่ง คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มีคำสั่งให้เพิกถอนคำสั่งให้รื้อถอน โดยเห็นว่า พื้นที่ที่จะเป็นระเบียงจะต้องมีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ดังกล่าวโดยมีประตูหรือช่องทางใดๆที่ได้ทำไว้เพื่อวิญญูชนโดยทั่วไปใช้พื้นที่ระเบียงได้โดยสะดวกและเป็นปกติตามข้อเท็จจริงจึงยังมีสภาพเป็นกันสาด ผู้ฟ้องคดีจึงได้ร้องทุกข์ต่อคณะกรรมการวินิจฉัยร้องทุกข์ ซึ่งต่อมาได้โอนมาเป็นคดีของศาลปกครองตามมาตรา ๑๐๓ วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ ศาลปกครองสูงสุด เห็นว่า เจ้าของอาคารมีความตั้งใจที่จะก่อสร้างด้านหลังห้องพักฟากทิศตะวันออกให้เป็นระเบียงเช่นเดียวกับห้องพักฟากทิศตะวันตก แต่ได้ยื่นแบบแปลนขออนุญาตโดยระบุให้ด้านหลังห้องพักเป็นกันสาด จึงได้เลี่ยงกฎหมายแต่หาได้มีเจตนาที่จะสร้างและใช้พื้นที่ดังกล่าวเช่นกันสาดไม่กลับต่อเติมผนังกันตกและติดตั้งกรงเหล็กดัดบนผนังกันตก ทำให้ผู้อยู่อาศัยในอาคารพิพาทใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่ขออนุญาตสร้างเป็นกันสาดโดยเข้าไปในบริเวณกันสาดผ่านทางหน้าต่างเพื่อตากเสื้อผ้าและวางสิ่งของต่างๆ พื้นที่ดังกล่าวจึงมีลักษณะไม่แตกต่างจากการเป็นระเบียงของอาคาร ทำให้ระเบียงมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินของผู้ฟ้องคดี ๑.๕๐ เมตร อันเป็นการขัดต่อข้อ ๗๔ วรรคหนึ่ง ของข้อบังคับกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ 

ดังนั้น หากเจ้าของอาคารจะสร้างระเบียงหรือกันสาดจะต้องสร้างให้ถูกต้องตามกฎหมาย มิฉะนั้นอาจจะต้องรื้อถอนทำให้เสียหายไม่คุ้มกับการหลบเลี่ยงดังกล่าว การที่จะเป็นระเบียงหรือกันสาดนั้น ศาลปกครองสูงสุดได้ดูจากจุดประสงค์หรือลักษณะของการใช้งาน ไม่ใช่ว่าจะระบุในแบบแปลนขออนุญาตแล้วจะเป็นตามที่เจ้าของอาคารระบุได้

(อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ.๑๒/๒๕๔๘)