บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
กฏหมายน่ารู้
หัวข้อสาระ


ให้แต่ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน
ข้อกฎหมายสำหรับอาคารพาณิชย์
ภาษีเงินได้บุคคล (อัตราภาษีก้าวหน้า)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
ค่าจดจำนองที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าอากร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
หลักเกณฑ์ที่บริษัทประกันภัยใช้ในการชดใช้ค่าสินไหมทดแทน
กฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องการตรวจสอบอาคาร
ข้อคำแนะนำเกี่ยวกับการสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง
การขออนุญาติซื้อปืน
การตีความกฏหมายไทย
การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีโรงเรือน
ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
กฎหมายใหม่ ระยะร่นอาคาร ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด
"สิทธิหน้าที่ของลูกจ้าง"
"สิทธิหน้าที่ของนายจ้าง"
แก้กม.ที่ดินให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
ย้อนปมต่างชาติฮุบที่ดิน จาก
'สมุดปกขาว'ชี้ซื้อขายหุ้นชินฯผิดกฏหมาย
กฏหมาย บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด...
กรมที่ดิน รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น
สัญญาบัตรเครดิต สำคัญไฉน...?
สิทธิผู้ป่วย 10 ประการ
ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเงินมากกว่าราคาบ้าน
ประกันคืออะไร ?
คำแนะนำในการไปติดต่อสถานีตำรวจ
สิทธิและหน้าที่ของประชาชนตามรัฐธรรมนูญ
กันสาดหรือระเบียง
เมาสุรา-ตรวจเลือด
อำนาจหน้าที่ อำนาจและหน้าที่ หรือหน้าที่และอำนาจ
คำแนะนำเมื่อท่านถูกหลอกลวง หรือถูกโกง
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
ค่าปรับผู้ไม่มี พ.ร.บ.?
จ่ายเช็คไม่มีเงิน มีสิทธิติดคุก
อาคารที่สร้างเพื่อใช้เป็น อาคารจอดรถ ห้ามเปลี่ยนแปลง!
ลิฟต์ที่คุณใช้อยู่ปลอดภัยแค่ไหน ??
กฎกระทรวง "การกำจัดน้ำเสียและขยะออกจากอาคาร"
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
สิ่งก่อสร้างที่ไม่ต้องนำแบบไปขอนุญาตปลูกสร้าง
ใบอนุญาตปลูกสร้างต้องรอนานแค่ไหน?
เปลี่ยนแปลงแต่ไม่ได้ดัดแปลงอาคาร?
กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ สิทธิ์
ถมที่ด้วยขยะได้มั๊ย?? ถูกกว่าตั้งเยอะ
ความสูงอาคารวัดกันยังไง
ถนนเส้นใหญ่หรือเส้นเล็กตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน
ประเภทอาคารกับขนาดของที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน
ลักษณะอาคารจอดรถตามกฎหมาย
อัตราค่าจ้างขั้นต่ำฉบับใหม่
หมัดน็อคเจ้าหนี้นอกระบบ
โดนดอกเบี้ยโหดควรทำอย่างไร
คิดดอกเบี้ยพ่วงค่าธรรมเนียม ทำได้หรือไม่
ข้อควรรู้ กรณีว่างงาน
ตัวอย่าง) คดีหนี้บัตรเครดิต
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ?
ความรู้ทั่วไปด้านลิขสิทธิ์
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
เจ้าที่ดินเสียชีวิตโดยที่ยังไม่ได้โอนให้ลูก
การโอนลอยที่ดิน
กฎหมาย.. หมิ่นประมาท/ดูหมิ่น
รู้ทันกฎหมาย : แยกสินสมรส
พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิทธิของคนซื้อบ้าน
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน
คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่
รู้ทันกฎหมาย : สัญญายอม
ที่ดินได้รับภาระจำยอม ถ้าไม่ใช้ประโยชน์เลย จะหมดอายุหรือไม่
ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
เมื่อถูกยึดทรัพย์ต้องทำอย่าไร
การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว
ร่างรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2550
ค่ารักษาพยาบาลพนักงานเป็นรายจ่ายได้หรือไม่
ก่อสร้าง'หอพัก'ในที่ดินจัดสรร มีสิทธิถูกระงับก่อสร้าง-ทุบทิ้ง
ซื้อบ้านขายทอดตลาด
ขายบ้านอย่างไร....ไม่ต้องเสียภาษี
จะจัดการทรัพย์สินอย่างไร หลังบิดามารดาเสียชีวิต
พรบ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ขับรถ 'ชนคนตาย' แบบไหนถึง 'รอดคุก'
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
บ้านจัดสรร รับประกันกี่ปี
กฎกระทรวง2548 กำหนดผู้ตรวจสอบอาคาร 9 ประเภท
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร
ผู้มีสิทธิรับมรดกกรณีไม่มีพินัยกรรม
คดีแปรรูปการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กฎกระทรวงกำหนด ผู้ตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548
ครม.อนุมัติมาตรการภาษีตุ้นการลงทุน
กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม
ข้อบัญญัติห้ามสร้างตึกสูงรอบวังสระปทุม
รัฐลุยเก็บภาษี "พื้นที่ว่างเปล่า"
ทำความรู้จัก...ศาลผู้บริโภค
อาคารร้างยอมให้ขออนุญาตใหม่ถึง 4 พ.ย. 2557

        กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม

หมวด : กฏหมายน่ารู้    
จำนวนคนอ่าน 1580    

กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม

        อุตสาหกรรมก่อสร้างเป็นอีกหนึ่งเซกเตอร์ที่มีบทบาทสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศกำลังพัฒนา ธุรกิจนี้จะมีอัตราเติบโตในระดับสูง เพราะเป็นเซกเตอร์ที่เกี่ยวพันกับการลงทุนขนาดใหญ่ หากภาครัฐไม่มีกลไกที่จะเข้ามาพยุงเพื่อดูแลธุรกิจนี้ เมื่อเศรษฐกิจล่มสลายก็จะส่งผลกระทบในวงกว้างต่อภาคประชาชนในแง่ของการจ้างงานด้วย
       
       แม้ “กฎหมายบุริมสิทธิ์” จะเป็นกลไกที่มีผลบังคับใช้มานานตั้งแต่ปี 2468 หรือกว่า 80 ปีมาแล้ว เพื่อช่วยคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่จะมีสิทธิในการได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น แต่ชัยชาญ สิทธิวิรัชธรรม ผู้อำนวยการส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สำนักมาตรฐานการจดทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน กล่าวว่า ตั้งแต่บังคับใช้กฎหมายไม่เคยมีผู้รับเหมารายใดมาจดทะเบียนบุริมสิทธิกับกรมที่ดินเลย เพราะเป็นเรื่องความสมัครใจของคู่สัญญา ที่กฎหมายเพียงแค่เปิดช่องทางให้ แต่ไม่เป็นการบังคับให้ทำ แม้จะเป็นเรื่องที่เป็นผลประโยชน์ต่อผู้รับเหมาก็ตาม แต่ก็กลายเป็นสิ่งที่ถูกผู้รับเหมามองข้าม
       
       สิทธิโชค ศรีเจริญ แห่งสำนักงานสิทธิโชค ศรีเจริญ ทนายความ อธิบายว่า ตามกฎหมายบุริมสิทธิ์กำหนดให้บุริมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ในฝั่งของผู้รับเหมาใหญ่กว่าสัญญาจำนองที่ฝั่งธนาคารหรือสถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อถืออยู่เสมอ เพราะมีมุมมองว่าผู้รับเหมา คือ ผู้ที่ทำให้ที่ดินนั้นมีมูลค่าเพิ่มเกิดขึ้น หากเจ้าของโครงการไม่สามารถชำระหนี้ได้ การให้สิทธิ์ผู้รับเหมาได้รับการชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นถือว่าเป็นสิ่งที่เป็นธรรม
       
       ทั้งนี้สิทธิโชคเน้นว่า บุริมสิทธิ์เหนืออสังหาริมทรัพย์ของผู้รับเหมาจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่องานก่อสร้างมีคุณภาพ สามารถทำให้ที่ดินนั้นเกิดมูลค่าเพิ่มได้จริงเท่านั้น ผู้รับเหมาจึงจะได้รับการชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น หรือหากเกิดมูลค่าเพิ่ม แต่ไม่เท่าที่ประเมินไว้ในตอนแรก ก็จะได้เพียงเฉพาะในส่วนที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น ซึ่งในส่วนนี้สิทธิโชคแนะว่า ผู้รับเหมาจะต้องพยายามทำงานให้ออกมามีคุณภาพที่สุด เพื่อให้ที่ดินเกิดมูลค่าเพิ่ม เป็นการรักษาผลประโยชน์ของผู้รับเหมาเอง
       
       การจดบุริมสิทธิ์ผู้รับเหมาจะต้องนำเอกสารสิทธิ์ไปจด ณ กรมที่ดิน และจะต้องจดก่อนเริ่มต้นก่อสร้าง เพราะที่ผ่านมาเกิดปัญหา คือ เมื่อนำที่ดินไปทำสัญญาจำนองกับธนาคารแล้ว เอกสารสิทธิ์จะต้องเก็บไว้ที่ธนาคาร ไม่สามารถนำออกมาได้ ทั้งนี้ที่ดินดังกล่าวกฎหมายกำหนดว่าจะต้องเป็นของลูกหนี้หรือเจ้าของโครงการเท่านั้น ไม่ครอบคลุมถึงที่ดินเช่า และที่ดินของราชการ
       
       ฟากธนาคารและสถาบันการเงิน แม้กฎหมายบุริมสิทธิ์มองเผินๆ ดูเหมือนจะทำให้ฝ่ายนี้เสียผลประโยชน์ แต่สมบัติ วงศ์กำแหง ตัวแทนจากสมาคมธนาคารแห่งประเทศไทย ยืนยันว่า ไม่มีผลกระทบต่อสถาบันการเงินมากนัก เพราะสถาบันการเงินยังมีสิทธิในหลักประกันที่เจ้าของโครงการนำมาจดจำนองด้วยเช่นเดิม และผู้รับเหมาจะได้รับชำระหนี้ในส่วนที่เป็นมูลค่าเพิ่มที่เกิดจากการก่อสร้างบนที่ดินดังกล่าวเท่านั้น เช่น ที่ดินราคาประเมิน 10 ล้านบาท หากการก่อสร้างทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มเป็น 11 ล้านบาท ผู้รับเหมาจะได้เพียง 1 ล้านบาท ที่เป็นส่วนมูลค่าเพิ่มขึ้นมาเท่านั้น แต่หากผู้รับเหมาทำงานออกมาไม่มีคุณภาพ หรือก่อสร้างค้างไว้ ทำให้ก่อสร้างต่อได้ลำบาก ถือว่าไม่ทำให้ที่ดินเกิดมูลค่าเพิ่ม ส่วนนี้จะกลายเป็นความเสี่ยงของสถาบันการเงิน เพราะโครงการที่สร้างค้างจะขายทอดตลาดได้ยากกว่าที่ดินเปล่าทั่วไป
       
       นอกจากนี้สมบัติกล่าวว่า การจดบุริมสิทธิ์จะทำให้ผู้รับเหมามั่นใจว่าหากโครงการไม่สามารถดำเนินการได้ต่อ ก็จะได้รับชำระหนี้อย่างแน่นอน อย่างน้อยผู้รับเหมาก็มีแรงจูงใจที่จะก่อสร้างต่ออาจจะเปลี่ยนบทบาทมาเป็นผู้พัฒนาโครงการต่อเอง ด้วยการกู้เงินมาอัดฉีด เพื่อพัฒนาโครงการจนแล้วเสร็จ และนำไปขายต่อ
       
       แม้กฎหมายบุริมสิทธิ์จะมีส่วนช่วยคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้รับเหมา แต่ปัญหาสำคัญ คือ เจ้าของโครงการ และผู้รับเหมายังขาดความเข้าใจในกฎหมายตัวนี้อยู่มาก จึงเป็นภารกิจสำคัญที่สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทย ในพระบรมราชูปถัมภ์จะต้องเร่งสร้างความ เข้าใจในเรื่องนี้ให้กับทุกฝ่ายว่า แท้จริงกฎหมายนี้ทำให้เกิดความเป็นธรรมที่ไม่มีฝ่ายไหนต้องสูญเสียผลประโยชน์