บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
กฏหมายน่ารู้
หัวข้อสาระ


ให้แต่ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน
ข้อกฎหมายสำหรับอาคารพาณิชย์
ภาษีเงินได้บุคคล (อัตราภาษีก้าวหน้า)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
ค่าจดจำนองที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าอากร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
หลักเกณฑ์ที่บริษัทประกันภัยใช้ในการชดใช้ค่าสินไหมทดแทน
กฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องการตรวจสอบอาคาร
ข้อคำแนะนำเกี่ยวกับการสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง
การขออนุญาติซื้อปืน
การตีความกฏหมายไทย
การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีโรงเรือน
ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
กฎหมายใหม่ ระยะร่นอาคาร ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด
"สิทธิหน้าที่ของลูกจ้าง"
"สิทธิหน้าที่ของนายจ้าง"
แก้กม.ที่ดินให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
ย้อนปมต่างชาติฮุบที่ดิน จาก
'สมุดปกขาว'ชี้ซื้อขายหุ้นชินฯผิดกฏหมาย
กฏหมาย บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด...
กรมที่ดิน รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น
สัญญาบัตรเครดิต สำคัญไฉน...?
สิทธิผู้ป่วย 10 ประการ
ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเงินมากกว่าราคาบ้าน
ประกันคืออะไร ?
คำแนะนำในการไปติดต่อสถานีตำรวจ
สิทธิและหน้าที่ของประชาชนตามรัฐธรรมนูญ
กันสาดหรือระเบียง
เมาสุรา-ตรวจเลือด
อำนาจหน้าที่ อำนาจและหน้าที่ หรือหน้าที่และอำนาจ
คำแนะนำเมื่อท่านถูกหลอกลวง หรือถูกโกง
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
ค่าปรับผู้ไม่มี พ.ร.บ.?
จ่ายเช็คไม่มีเงิน มีสิทธิติดคุก
อาคารที่สร้างเพื่อใช้เป็น อาคารจอดรถ ห้ามเปลี่ยนแปลง!
ลิฟต์ที่คุณใช้อยู่ปลอดภัยแค่ไหน ??
กฎกระทรวง "การกำจัดน้ำเสียและขยะออกจากอาคาร"
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
สิ่งก่อสร้างที่ไม่ต้องนำแบบไปขอนุญาตปลูกสร้าง
ใบอนุญาตปลูกสร้างต้องรอนานแค่ไหน?
เปลี่ยนแปลงแต่ไม่ได้ดัดแปลงอาคาร?
กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ สิทธิ์
ถมที่ด้วยขยะได้มั๊ย?? ถูกกว่าตั้งเยอะ
ความสูงอาคารวัดกันยังไง
ถนนเส้นใหญ่หรือเส้นเล็กตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน
ประเภทอาคารกับขนาดของที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน
ลักษณะอาคารจอดรถตามกฎหมาย
อัตราค่าจ้างขั้นต่ำฉบับใหม่
หมัดน็อคเจ้าหนี้นอกระบบ
โดนดอกเบี้ยโหดควรทำอย่างไร
คิดดอกเบี้ยพ่วงค่าธรรมเนียม ทำได้หรือไม่
ข้อควรรู้ กรณีว่างงาน
ตัวอย่าง) คดีหนี้บัตรเครดิต
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ?
ความรู้ทั่วไปด้านลิขสิทธิ์
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
เจ้าที่ดินเสียชีวิตโดยที่ยังไม่ได้โอนให้ลูก
การโอนลอยที่ดิน
กฎหมาย.. หมิ่นประมาท/ดูหมิ่น
รู้ทันกฎหมาย : แยกสินสมรส
พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิทธิของคนซื้อบ้าน
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน
คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่
รู้ทันกฎหมาย : สัญญายอม
ที่ดินได้รับภาระจำยอม ถ้าไม่ใช้ประโยชน์เลย จะหมดอายุหรือไม่
ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
เมื่อถูกยึดทรัพย์ต้องทำอย่าไร
การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว
ร่างรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2550
ค่ารักษาพยาบาลพนักงานเป็นรายจ่ายได้หรือไม่
ก่อสร้าง'หอพัก'ในที่ดินจัดสรร มีสิทธิถูกระงับก่อสร้าง-ทุบทิ้ง
ซื้อบ้านขายทอดตลาด
ขายบ้านอย่างไร....ไม่ต้องเสียภาษี
จะจัดการทรัพย์สินอย่างไร หลังบิดามารดาเสียชีวิต
พรบ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ขับรถ 'ชนคนตาย' แบบไหนถึง 'รอดคุก'
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
บ้านจัดสรร รับประกันกี่ปี
กฎกระทรวง2548 กำหนดผู้ตรวจสอบอาคาร 9 ประเภท
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร
ผู้มีสิทธิรับมรดกกรณีไม่มีพินัยกรรม
คดีแปรรูปการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กฎกระทรวงกำหนด ผู้ตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548
ครม.อนุมัติมาตรการภาษีตุ้นการลงทุน
กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม
ข้อบัญญัติห้ามสร้างตึกสูงรอบวังสระปทุม
รัฐลุยเก็บภาษี "พื้นที่ว่างเปล่า"
ทำความรู้จัก...ศาลผู้บริโภค
อาคารร้างยอมให้ขออนุญาตใหม่ถึง 4 พ.ย. 2557

        ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร

หมวด : กฏหมายน่ารู้    
จำนวนคนอ่าน 3606    

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร

      นับตั้งแต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีผลบังคับใช้ ในปี 2543 ซึ่งเป็นกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมผู้ประกอบการจัดสรรให้ดำเนินการอย่างเป็นธรรมและมีมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ เพื่อป้องกันข้อพิพาท หรือข้อฟ้องร้องจากผู้ซื้อบ้านกรณีที่ได้รับการเอาเปรียบจากผู้ประกอบการจัดสรร
      หนึ่งในข้อปัญหาที่เกิดขึ้น คือ เรื่องการละเลยต่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรร ผู้บริโภคไม่ได้รับการดูแลหรือได้รับบริการจากสาธารณูปโภคตามที่ได้ทำการโฆษณาไว้
     นอกจากนี้ ยังพบว่าปัญหาที่เกิดขึ้นอีกส่วนหนึ่ง มาจากการที่ผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินบางส่วนทำการดูแลสาธารณูปโภคโครงการเองเพื่อสิทธิและประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ โดยไม่ยินยอมยกให้เป็นสาธารณะ เป็นผลให้หนึ่งในข้อกำหนดที่ออกมาภายใต้ พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ เงื่อนไขเกี่ยวกับขนาดที่ดินแปลงย่อย ระบบ และมาตรฐานของถนน ทางเดินเท่า ระบบการระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า ประปา และบริการสาธารณะที่จำเป็น อาทิ โรงเรียนอนุบาล สนามเด็กเล่น เป็นต้น
      แม้ว่ากฎหมายได้เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการจัดการบริหารและดูแลรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการ หรือยกให้หน่วยงานรัฐในท้องถิ่นนั้นรับหน้าที่ทำแทน แต่สภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นก่อนกฎหมายบังคับใช้ผู้ประกอบการยังคงสิทธิในสาธารณูปโภคแต่ผลักภาระค่าบริหารจัดการดูแลรักษาสาธารณูปโภคในโครงการเป็นของคณะกรรมการหมู่บ้าน เมื่อชุมชนบางแห่งไม่เข้มแข็งพอ หรือไม่มีเงินทุนเพียงพอรองรับการดูแลรักษา ส่งผลถึงสภาพแวดล้อมของหมู่บ้านเสื่อมโทรมลง
     ทางออกหนึ่งของการแก้ไขปัญหา คือ การจัดให้มีนิติบุคคลบ้านจัดสรร ที่กฎหมายกำหนดให้มีขึ้นจากการลงมติของที่ประชุมของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยทั้งโครงการซึ่งตามกฎหมายเรียกว่า "สมาชิก" โดยใช้มติครึ่งหนึ่ง และดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดินเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคจากผู้ประกอบการ ซึ่งปัจจุบันมีกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เปิดทางให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลจัดสรรได้ มีลักษณะคล้ายกับนิติบุคคลอาคารชุดตาม กฎหมายอาคารชุด
นิติบุคคลนี้จะมีอำนาจดำเนินการ กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค การอยู่อาศัย และการจราจรในที่ดินจัดสรร การ เก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา การจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ บำรุงรักษา จากสมาชิกและดำเนินการอื่นตามที่กฎหมายกำหนด(มาตรา 48)
     หากเป็นกรณีที่ไม่อาจจัดตั้งนิติบุคคลได้ กฎหมายให้ทางเลือกว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องไปขอนุมัติจากคณะกรรมการการจัดสรรเพื่อดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณะประโยชน์
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัด สาธารณูปโภค โดยชำระเป็นรายเดือน ตามหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน กลางกำหนด เรื่องนี้เป็นปัญหามากในหลายโครงการที่ผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของที่ดินจัดสรรไม่จ่ายค่าใช้จ่ายของส่วนรวม
      สำหรับการบริหารหมู่บ้านจัดสรรตามรูปแบบที่กำหนดไว้ในกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ ซึ่งผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรจำเป็นต้องทำความเข้าใจ เพราะตามกฎหมายในส่วนเรื่องการจัดตั้งผู้บริหารหมู่บ้านนั้นได้กำหนดให้สามารถจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรได้ทั้งโครงการจัดสรรที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ 22 กรกฎาคม พ.ศ. 2543 และโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตภายหลังจากวันที่ดังกล่าว
รูปแบบบริหารงาน กำหนดไว้ ดังนี้
1. ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปบริหารเอง ต้องมีการลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของผู้ซื้อแปลงย่อย
2. เจ้าของโครงการได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการ เช่น บริหารเอง หรือจ้างบุคคลอื่นเข้ามาบริหาร หรือ เจ้าของโครงการโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์
     ภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงย่อยทุกรายจะต้องเข้าเป็นสมาชิกของหมู่บ้านและต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของหมู่บ้านหรือจากที่ประชุมของสมาชิก และต้องร่วมกันชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคตามสิทธิที่ใช้ร่วมกันภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเป็นที่เรียบร้อยแล้ว
     โดยกฎหมายได้เปิดโอกาสให้กรณีที่การบริหารงานโดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่เป็นไปตามมติที่ประชุม สมาชิกสามารถลงโทษได้โดยการลงมติถอดถอนคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรชุดที่เลือกตั้งดังกล่าวได้ หรือแจ้งให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเลิกจ้างผู้บริหารที่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรว่าจ้างก็ได้
และหากนิติบุคคลอื่น เป็นผู้บริหาร สมาชิกสามารถลงโทษโดยการลงมติปลดหุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการที่ทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลดังกล่าวได้ หรือแจ้งให้หุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการเลิกจ้างผู้บริหารที่หุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการว่าจ้างก็ได้เช่นกัน
     ทั้งนี้มีการตรวจพบว่าปัญหาด้านการบริหารดูแลภายในโครงการจัดสรรส่วนใหญ่ คือการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ได้ ทำให้มีการดำเนินการเกี่ยวกับกรณีที่สมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเพื่อสาธารณูปโภค ด้วยวิธีชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดกำหนด กรณีที่มีการค้างชำระติดต่อกันสามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค หรือหากค้างชำระติดต่อกันหกเดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินจนกว่าจะชำระครบถ้วนได้
      สำหรับข้อดีของการร่วมกันมีส่วนในการบริหารดูแลจัดการทรัพย์สินและสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้าน คือ การบริหารงานที่มีกฎหมายรองรับการทำงานของคณะกรรมการหมู่บ้าน และเป็นไปตามมาตรฐานที่ดี ภายใต้พื้นฐานที่ทุกคนมีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วม
อย่างไรก็ดีผลที่ตามมาของการบริหารจัดการ และดูแลสาธารณูปโภคที่ดี คือ การมีคุณภาพชีวิตที่ดี มีสังคม สภาพแวดล้อม และเพื่อนบ้านที่อบอุ่น นอกจากนี้ยังช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้คงสภาพที่ดีในระยะยาว
      ขณะที่ผู้อยู่อาศัยร่วมภายในหมู่บ้าน จะต้องมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยร่วมกันเพื่อก่อให้เกิดผลดีดังกล่าว ขณะเดียวกันก็มีความจำเป็นในการรักษาสิทธิด้วยการตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลบ้านจัดสรรอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการตรวจสอบและจัดเก็บใบเสร็จรับเงินเพื่อให้เกิดความถูกต้องและเป็นธรรมกับผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร
ดังนั้น จะเห็นได้ว่ากฎหมายจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับการจัดการของธุรกิจบ้านจัดสรร และสิทธิของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการกำหนดสัญญามาตรฐาน การคุ้มครองเรื่องการชำระราคาทรัพย์สิน การคุ้มครองเรื่องการจัดการสาธารณูปโภค การผ่อนคลายในเรื่องการปลอดจำนองส่วนที่เป็นแปลงขาย หรือการกำหนดผู้บริหารจัดการสาธารณูปโภคที่ชัดเจน ซึ่งประโยชน์จะตกแก่ผู้ซื้อบ้านเป็นส่วนใหญ่


บรรณานุกรม
นิตยสารบ้านพร้อมอยู่
เอกสารวิชาการ เรื่องแนวทางการบริหารดูแลหมู่บ้านจัดสรร
ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543