บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
กฏหมายน่ารู้
หัวข้อสาระ


ให้แต่ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน
ข้อกฎหมายสำหรับอาคารพาณิชย์
ภาษีเงินได้บุคคล (อัตราภาษีก้าวหน้า)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
ค่าจดจำนองที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าอากร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
หลักเกณฑ์ที่บริษัทประกันภัยใช้ในการชดใช้ค่าสินไหมทดแทน
กฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องการตรวจสอบอาคาร
ข้อคำแนะนำเกี่ยวกับการสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง
การขออนุญาติซื้อปืน
การตีความกฏหมายไทย
การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีโรงเรือน
ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
กฎหมายใหม่ ระยะร่นอาคาร ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด
"สิทธิหน้าที่ของลูกจ้าง"
"สิทธิหน้าที่ของนายจ้าง"
แก้กม.ที่ดินให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
ย้อนปมต่างชาติฮุบที่ดิน จาก
'สมุดปกขาว'ชี้ซื้อขายหุ้นชินฯผิดกฏหมาย
กฏหมาย บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด...
กรมที่ดิน รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น
สัญญาบัตรเครดิต สำคัญไฉน...?
สิทธิผู้ป่วย 10 ประการ
ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเงินมากกว่าราคาบ้าน
ประกันคืออะไร ?
คำแนะนำในการไปติดต่อสถานีตำรวจ
สิทธิและหน้าที่ของประชาชนตามรัฐธรรมนูญ
กันสาดหรือระเบียง
เมาสุรา-ตรวจเลือด
อำนาจหน้าที่ อำนาจและหน้าที่ หรือหน้าที่และอำนาจ
คำแนะนำเมื่อท่านถูกหลอกลวง หรือถูกโกง
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
ค่าปรับผู้ไม่มี พ.ร.บ.?
จ่ายเช็คไม่มีเงิน มีสิทธิติดคุก
อาคารที่สร้างเพื่อใช้เป็น อาคารจอดรถ ห้ามเปลี่ยนแปลง!
ลิฟต์ที่คุณใช้อยู่ปลอดภัยแค่ไหน ??
กฎกระทรวง "การกำจัดน้ำเสียและขยะออกจากอาคาร"
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
สิ่งก่อสร้างที่ไม่ต้องนำแบบไปขอนุญาตปลูกสร้าง
ใบอนุญาตปลูกสร้างต้องรอนานแค่ไหน?
เปลี่ยนแปลงแต่ไม่ได้ดัดแปลงอาคาร?
กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ สิทธิ์
ถมที่ด้วยขยะได้มั๊ย?? ถูกกว่าตั้งเยอะ
ความสูงอาคารวัดกันยังไง
ถนนเส้นใหญ่หรือเส้นเล็กตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน
ประเภทอาคารกับขนาดของที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน
ลักษณะอาคารจอดรถตามกฎหมาย
อัตราค่าจ้างขั้นต่ำฉบับใหม่
หมัดน็อคเจ้าหนี้นอกระบบ
โดนดอกเบี้ยโหดควรทำอย่างไร
คิดดอกเบี้ยพ่วงค่าธรรมเนียม ทำได้หรือไม่
ข้อควรรู้ กรณีว่างงาน
ตัวอย่าง) คดีหนี้บัตรเครดิต
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ?
ความรู้ทั่วไปด้านลิขสิทธิ์
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
เจ้าที่ดินเสียชีวิตโดยที่ยังไม่ได้โอนให้ลูก
การโอนลอยที่ดิน
กฎหมาย.. หมิ่นประมาท/ดูหมิ่น
รู้ทันกฎหมาย : แยกสินสมรส
พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิทธิของคนซื้อบ้าน
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน
คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่
รู้ทันกฎหมาย : สัญญายอม
ที่ดินได้รับภาระจำยอม ถ้าไม่ใช้ประโยชน์เลย จะหมดอายุหรือไม่
ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
เมื่อถูกยึดทรัพย์ต้องทำอย่าไร
การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว
ร่างรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2550
ค่ารักษาพยาบาลพนักงานเป็นรายจ่ายได้หรือไม่
ก่อสร้าง'หอพัก'ในที่ดินจัดสรร มีสิทธิถูกระงับก่อสร้าง-ทุบทิ้ง
ซื้อบ้านขายทอดตลาด
ขายบ้านอย่างไร....ไม่ต้องเสียภาษี
จะจัดการทรัพย์สินอย่างไร หลังบิดามารดาเสียชีวิต
พรบ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ขับรถ 'ชนคนตาย' แบบไหนถึง 'รอดคุก'
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
บ้านจัดสรร รับประกันกี่ปี
กฎกระทรวง2548 กำหนดผู้ตรวจสอบอาคาร 9 ประเภท
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร
ผู้มีสิทธิรับมรดกกรณีไม่มีพินัยกรรม
คดีแปรรูปการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กฎกระทรวงกำหนด ผู้ตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548
ครม.อนุมัติมาตรการภาษีตุ้นการลงทุน
กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม
ข้อบัญญัติห้ามสร้างตึกสูงรอบวังสระปทุม
รัฐลุยเก็บภาษี "พื้นที่ว่างเปล่า"
ทำความรู้จัก...ศาลผู้บริโภค
อาคารร้างยอมให้ขออนุญาตใหม่ถึง 4 พ.ย. 2557

        การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว

หมวด : กฏหมายน่ารู้    
จำนวนคนอ่าน 4291    

การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว

กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ : วันนี้ผมขอเขียนเรื่อง "ครอบครองปรปักษ์” ที่กำลังอยู่ในความสนใจของประชาชนหน่อยนะครับ เรียกว่าผมไม่อยากตกขบวนน่ะครับ

เรื่องราวที่เกิดขึ้นก็คือ การที่วัดสวนแก้วซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินผู้ซึ่งได้ที่ดินผืนดังกล่าวมาโดยการครอบครองปรปักษ์ โดยจดทะเบียนซื้อขาย ณ สำนักงานที่ดินโดยถูกต้อง ต่อมาเมื่อเจ้าของที่ดินเดิมทราบถึงการครอบครองปรปักษ์ ก็ฟ้องเจ้าของใหม่เพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิในที่ดินดีกว่า และก็ได้มีคำพิพากษาให้เจ้าของเดิมกลับมาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามเดิม

วัดสวนแก้วผู้ไม่รู้อีโหน่อีเหน่ก็ตกที่นั่งลำบากซิครับ เพราะกลายเป็นซื้อที่ดินจากผู้ไม่มีสิทธิขาย ความจริงปัญหาเหล่านี้ได้เคยเกิดขึ้นมาแล้วในอดีต กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบัน และจะเกิดต่อไปในอนาคต ตราบเท่าที่กฎหมายบ้านเรายังอนุญาตให้มีการ "ครอบครองปรปักษ์" ที่ดินกันได้ และปัญหามักจะเกิดแก่ผู้ที่มีที่ดินแต่ไม่เคยไปดูแลหรือทำประโยชน์ในที่ดิน เช่น เศรษฐีที่ดิน หรือผู้รับมรดกที่ดินจากบรรพบุรุษ เป็นต้น

คำว่า “ครอบครองปรปักษ์” เป็นคำที่นักกฎหมายเรียกกันเอง ไม่ปรากฏในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่มาตรา 1382 ของกฎหมายนี้ บรรยายลักษณะการครอบครองปรปักษ์ไว้ดังนี้ครับ

“มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

จากถ้อยคำในมาตราดังกล่าว ท่านผู้อ่านจะเห็นได้ว่า การครอบครองปรปักษ์ที่ดินจะเกิดขึ้นได้ต่อเมื่อ (ก) มีบุคคลใดบุคคลหนึ่งครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น (ข) โดยความสงบ (ค) โดยเปิดเผย (ง) ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ (จ) ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี บุคคลนั้นก็ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสามารถร้องขอให้ศาลมีคำสั่งให้ตนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้

ด้วยเหตุนี้ การครอบครองที่ดินของตนเองหรือที่ตนเองเป็นเจ้าของร่วมอยู่ด้วย หรือการครอบครองที่ดินที่ไม่มี "เจ้าของ” เช่น ที่ดินสาธารณประโยชน์ หรือที่ดินมือเปล่า หรือการครอบครองที่ดินโดยมีการพิพาทกับเจ้าของที่ดิน หรือครอบครองโดยปกปิด หรือครอบครองแทนผู้อื่น หรือในฐานะผู้เช่า หรือผู้อาศัย หรือในฐานะบริวาร ก็ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์นะครับ

เมื่อได้คำสั่งศาลแสดงว่าเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว ผู้ได้กรรมสิทธิ์ก็จะนำคำสั่งศาลไปแสดงที่สำนักงานที่ดินเพื่อขอออกโฉนดที่ดินฉบับใหม่ในชื่อของตนเอง เพราะโฉนดเดิมก็อยู่กับเจ้าของเดิมน่ะซิครับ สำนักงานที่ดินก็ต้องปฏิบัติตามคำสั่งศาลและตามระเบียบของกรมที่ดินโดยออกโฉนดให้ ซึ่งในการปฏิบัติตามขั้นตอนเหล่านี้ กรมที่ดินไม่ผิดเลยครับ

ทีนี้หากใครจะซื้อที่ดินแปลงนี้และแสดงความรอบคอบโดยไปตรวจสอบโฉนดที่ดิน ก็จะพบแต่ชื่อเจ้าของใหม่ เมื่อถามเจ้าพนักงานที่ดินว่าเป็นโฉนดที่ออกโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ คำตอบก็คือ "ใช่” เมื่อถามว่าจะจดทะเบียนซื้อขายได้หรือไม่ คำตอบก็ต้อง "ได้” ซิครับ

ผู้ซื้อเลยหลงเข้าใจไปว่าการซื้อที่ดินแปลงนี้ไม่มีปัญหา ทั้งๆ ที่มีความเสี่ยงที่กรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้ขายอาจถูกเพิกถอนได้ในภายหลัง ความจริงกรมที่ดินน่าจะประทับไว้หน้าโฉนดเลยว่า "ได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์ตามคำสั่งศาล" จะได้เป็นการช่วยเตือนผู้ซื้ออีกทางหนึ่ง

หากที่ดินของท่านผู้อ่านผู้โชคร้ายรายใดถูกครอบครองปรปักษ์ อย่าเพิ่งเสียอกเสียใจจนเกินเหตุนะครับ รีบไปยื่นคำฟ้องต่อศาลเพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิที่ดีกว่า หากศาลเชื่อ (ดังที่เกิดขึ้นในคดีวัดสวนแก้วนี้) ศาลท่านก็จะกรุณาคืนที่ดินให้ ตามแนวคำพิพากษาฎีกาต่อไปนี้ครับ

“คำพิพากษาฎีกาที่ 1238/2538 จำเลยที่ 1 อยู่ในที่ดินพิพาทมาก่อนโจทก์รับโอน แต่ก็อยู่ในฐานะผู้อาศัยและได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้อยู่ต่อเท่านั้น แม้ศาลชั้นต้นในคดีอื่นจะได้มีคำสั่งให้ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่คำสั่งศาลก็ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก เมื่อโจทก์พิสูจน์ได้ว่าไม่ได้ละทิ้งการครอบครองและมีสิทธิดีกว่าจำเลยที่ 1 ที่ดินพิพาทจึงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แม้เจ้าพนักงานที่ดินจะยกเลิกโฉนดที่ดินและออกใบแทนโฉนดที่ดินให้จำเลยที่ 1 ใหม่

แต่โฉนดที่ดินเป็นเพียงเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์เท่านั้น การที่เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนโฉนดที่ดินให้ใหม่ก็เป็นไปตามคำสั่งศาล ไม่มีผลกระทบกระเทือนหรือเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แม้จำเลยที่ 2 จะอ้างว่าซื้อที่ดินพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริต จำเลยที่ 2 ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน

คำพิพากษาฎีกาที่ 3239/2537 โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ส่วนจำเลยที่ 1 มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ แม้จะได้ยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าจำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทมาโดยการครอบครองปรปักษ์ และศาลก็ได้มีคำสั่งตามคำร้องนั้นแล้ว จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิที่จะยกที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 แม้จำเลยที่ 3 ที่ 4 จะรับโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 โดยเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว แต่เมื่อจำเลยที่ 2 ไม่สุจริต จำเลยที่ 3 ที่ 4 ผู้รับโอนก็ไม่มีสิทธิดีไปกว่าจำเลยที่ 2 ผู้โอน

ซึ่งกรณีดังกล่าวนี้ โจทก์ผู้ที่มิได้เป็นคู่ความในคดีที่จำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท จึงเป็นบุคคลภายนอก มีอำนาจพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิดีกว่าจำเลยทั้งสี่"

ทีนี้วัดสวนแก้วซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจะทำอย่างไรล่ะครับ ความเห็นของผมก็คือ การยื่นอุทธรณ์ก็เป็นทางหนึ่ง ส่วนอีกทางหนึ่งก็คือ การฟ้องผู้ขายให้คืนเงินค่าที่ดิน ซึ่งก็มีความเป็นไปได้อย่างสูงที่จะชนะคดี

ซึ่งทั้งสองทางดีกว่าการ “คว่ำบาตร” หน่วยราชการอย่างแน่นอนครับ

ดำเนิน ทรัพย์ไพศาล