บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
กฏหมายน่ารู้
หัวข้อสาระ


ให้แต่ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน
ข้อกฎหมายสำหรับอาคารพาณิชย์
ภาษีเงินได้บุคคล (อัตราภาษีก้าวหน้า)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
ค่าจดจำนองที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าอากร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
หลักเกณฑ์ที่บริษัทประกันภัยใช้ในการชดใช้ค่าสินไหมทดแทน
กฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องการตรวจสอบอาคาร
ข้อคำแนะนำเกี่ยวกับการสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง
การขออนุญาติซื้อปืน
การตีความกฏหมายไทย
การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีโรงเรือน
ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
กฎหมายใหม่ ระยะร่นอาคาร ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด
"สิทธิหน้าที่ของลูกจ้าง"
"สิทธิหน้าที่ของนายจ้าง"
แก้กม.ที่ดินให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
ย้อนปมต่างชาติฮุบที่ดิน จาก
'สมุดปกขาว'ชี้ซื้อขายหุ้นชินฯผิดกฏหมาย
กฏหมาย บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด...
กรมที่ดิน รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น
สัญญาบัตรเครดิต สำคัญไฉน...?
สิทธิผู้ป่วย 10 ประการ
ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเงินมากกว่าราคาบ้าน
ประกันคืออะไร ?
คำแนะนำในการไปติดต่อสถานีตำรวจ
สิทธิและหน้าที่ของประชาชนตามรัฐธรรมนูญ
กันสาดหรือระเบียง
เมาสุรา-ตรวจเลือด
อำนาจหน้าที่ อำนาจและหน้าที่ หรือหน้าที่และอำนาจ
คำแนะนำเมื่อท่านถูกหลอกลวง หรือถูกโกง
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
ค่าปรับผู้ไม่มี พ.ร.บ.?
จ่ายเช็คไม่มีเงิน มีสิทธิติดคุก
อาคารที่สร้างเพื่อใช้เป็น อาคารจอดรถ ห้ามเปลี่ยนแปลง!
ลิฟต์ที่คุณใช้อยู่ปลอดภัยแค่ไหน ??
กฎกระทรวง "การกำจัดน้ำเสียและขยะออกจากอาคาร"
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
สิ่งก่อสร้างที่ไม่ต้องนำแบบไปขอนุญาตปลูกสร้าง
ใบอนุญาตปลูกสร้างต้องรอนานแค่ไหน?
เปลี่ยนแปลงแต่ไม่ได้ดัดแปลงอาคาร?
กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ สิทธิ์
ถมที่ด้วยขยะได้มั๊ย?? ถูกกว่าตั้งเยอะ
ความสูงอาคารวัดกันยังไง
ถนนเส้นใหญ่หรือเส้นเล็กตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน
ประเภทอาคารกับขนาดของที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน
ลักษณะอาคารจอดรถตามกฎหมาย
อัตราค่าจ้างขั้นต่ำฉบับใหม่
หมัดน็อคเจ้าหนี้นอกระบบ
โดนดอกเบี้ยโหดควรทำอย่างไร
คิดดอกเบี้ยพ่วงค่าธรรมเนียม ทำได้หรือไม่
ข้อควรรู้ กรณีว่างงาน
ตัวอย่าง) คดีหนี้บัตรเครดิต
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ?
ความรู้ทั่วไปด้านลิขสิทธิ์
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
เจ้าที่ดินเสียชีวิตโดยที่ยังไม่ได้โอนให้ลูก
การโอนลอยที่ดิน
กฎหมาย.. หมิ่นประมาท/ดูหมิ่น
รู้ทันกฎหมาย : แยกสินสมรส
พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิทธิของคนซื้อบ้าน
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน
คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่
รู้ทันกฎหมาย : สัญญายอม
ที่ดินได้รับภาระจำยอม ถ้าไม่ใช้ประโยชน์เลย จะหมดอายุหรือไม่
ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
เมื่อถูกยึดทรัพย์ต้องทำอย่าไร
การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว
ร่างรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2550
ค่ารักษาพยาบาลพนักงานเป็นรายจ่ายได้หรือไม่
ก่อสร้าง'หอพัก'ในที่ดินจัดสรร มีสิทธิถูกระงับก่อสร้าง-ทุบทิ้ง
ซื้อบ้านขายทอดตลาด
ขายบ้านอย่างไร....ไม่ต้องเสียภาษี
จะจัดการทรัพย์สินอย่างไร หลังบิดามารดาเสียชีวิต
พรบ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ขับรถ 'ชนคนตาย' แบบไหนถึง 'รอดคุก'
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
บ้านจัดสรร รับประกันกี่ปี
กฎกระทรวง2548 กำหนดผู้ตรวจสอบอาคาร 9 ประเภท
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร
ผู้มีสิทธิรับมรดกกรณีไม่มีพินัยกรรม
คดีแปรรูปการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กฎกระทรวงกำหนด ผู้ตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548
ครม.อนุมัติมาตรการภาษีตุ้นการลงทุน
กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม
ข้อบัญญัติห้ามสร้างตึกสูงรอบวังสระปทุม
รัฐลุยเก็บภาษี "พื้นที่ว่างเปล่า"
ทำความรู้จัก...ศาลผู้บริโภค
อาคารร้างยอมให้ขออนุญาตใหม่ถึง 4 พ.ย. 2557

        การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่

หมวด : กฏหมายน่ารู้    
จำนวนคนอ่าน 1759    

การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่

เรื่องโดย ชูเกียรติ จูมทอง

ขอขอบคุณความรู้จาก www.homeandi.com

การบริหารหมู่บ้านจัดสรรตามรูปแบบที่กำหนดไว้ในกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับรูปแบบการบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับเก่าดู แล้วจะพบว่า กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่นั้นมีการเอื้ออำนวยประโยชน์ในด้านใดให้แก่เจ้าของโครงการจัดสรร และผู้บริโภคบ้าง

นับว่าเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรจะต้องทำความเข้าใจเอาไว้ เพราะตามกฎหมายในส่วนเรื่องการจัดตั้งผู้บริหารหมู่บ้านนั้นได้กำหนดให้สามารถจัดตั้งได้ทั้งโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ 22 กรกฎาคม 2543 หรือโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรภายหลังจากวันที่ดังกล่าวก็ตาม

เมื่อมีการจัดตั้งผู้บริหารหมู่บ้านตามรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งตามกฎหมายแล้ว ผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงย่อยทุกรายจะต้องเข้าเป็นสมาชิกของหมู่บ้านและต้องปฏิบัติตามกฎหมาย ตามข้อบังคับของหมู่บ้านหรือจากที่ประชุมของสมาชิก รวมทั้งจะต้องชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคตามที่กำหนด

ถ้าคุณคิดเบี้ยวไม่ชำระล่ะก็ จะต้องถูกปรับตามที่กำหนด รวมทั้งอาจโดนมาตรการแก้ไขอย่างอื่นด้วย ไม่มีอีกแล้วกับการลอยนวลเหมือนเช่นอดีตที่ผ่านมา ซึ่งความเปลี่ยนแปลงในทางที่พัฒนาขึ้นจากการแก้ไขกฎหมายใหม่มีดังนี้


ข้อกำหนดเกี่ยวกับการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามกฎหมายเดิมไม่มีกำหนดเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ แต่กฎหมายจัดสรรใหม่ให้เจ้าของโครงการต้องกำหนดเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคสำหรับโครงการที่ขอจัดสรร และจะต้องวางหนังสือค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคสำหรับโครงการนั้นไว้โดยจะต้องกำหนดเวลาในบำรุงรักษาพอสมควร ซึ่งไม่น่าจะน้อยกว่า 180 วัน

การกำหนดรูปแบบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามกฎหมายเดิมในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไม่มีการกำหนดรูปแบบที่ชัดเจน มีแต่เพียงวิธีการบริหารที่กำหนดขึ้นเองซึ่งมีความแตกต่างกันไปไม่ว่าจะเป็น เจ้าของโครงการบริหารเอง จ้างบุคคลภายนอกเข้ามาบริหาร ลูกบ้านประชุมร่วมกันเพื่อจัดตั้งทีมงานบริหาร หรือมีการโอนเป็นสาธารณประโยชน์ ทั้งนี้ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับการกำหนดแนวทางของเจ้าของโครงการเป็นสำคัญ

แต่ตามกฎหมายใหม่กำหนดรูปแบบในการบำรุงรักษาไว้อย่างชัดเจนเป็น 3 แนวทาง คือ (1) ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปบริหารเอง โดยการลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของผู้ซื้อแปลงย่อย

(2) เจ้าของโครงการได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการ เช่น บริหารเอง หรือจ้างบุคคลอื่นเข้ามาบริหาร หรือ (3) เจ้าของโครงการโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ โดยจะเห็นได้ว่าหากเจ้าของโครงการกำหนดให้มีการบริหารตาม (2) ผู้ซื้อสามารถเปลี่ยนแปลงให้เป็นไปตาม (1) ได้เสมอ แต่หากเจ้าของโครงการดำเนินการตาม (3) ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงรูปแบบการบริหารเป็นอย่างอื่นได้


นอกจากนี้กฎหมายยังกำหนดให้เจ้าของโครงการจะต้องออกค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งเป็นเงินก้อนที่นอกเหนือจากค่าบริการในฐานะสมาชิกทั่วไปเพื่อการบริหารเบื้องต้นให้แก่หมู่บ้านด้วย แต่หากมีการโอนเป็นสาธารณประโยชน์เจ้าของโครงการไม่ต้องออกค่าใช้จ่ายเป็นเงินก้อนแต่อย่างใด ซึ่งเป็นไปได้ว่าเจ้าของโครงการที่ไม่ต้องการชำระเงินก้อน อาจพิจารณาใช้วิธีนี้เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายของตน

มาตรการแก้ไขกรณีสมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเพื่อสาธารณูปโภค ตามกฎหมายเดิมไม่มีมาตรการแก้ไขกรณีสมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการจัดการบริหารสาธารณูปโภคไว้ในที่ใดเลย การที่จะมีมาตรการแก้ปัญหาหรือไม่ ขึ้นอยู่กับศักยภาพของเจ้าของโครงการแต่เพียงประการเดียว หากไม่มีมาตรการบังคับที่ดีโครงการก็จะไม่มีเงินมาบริหารสุดท้ายชตากรรมก็จะตกอยู่กับผู้อยู่อาศัย เพราะเจ้าของโครงการไม่ต้องมานั่งรับผิดชอบเนื่องจากขายโครงการหมดแล้ว แต่หากยังไม่สามารถขายหมดผู้ซื้อก็อาจโชคดีที่ยังมีเจ้าของโครงการดูแลอยู่ ซึ่งก็ไม่ทราบว่าจะทนได้อีกนานเท่าใด

ตามกฎหมายใหม่จึงมีมาตรการแก้ไขวิธีการนี้โดยได้กำหนดมาตรการแก้เผ็ดผู้ซื้อที่อยากอยู่สบายแต่ไม่ยอมจ่ายเงิน โดยแบ่งเป็น 3 ระดับคือ (1) หากสมาชิกรายใดไม่ชำระค่าใช้จ่ายบุคคลนั้นจะต้องชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดกำหนด (2) หากค้างชำระติดต่อกันสามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค (3) หากค้างชำระติดต่อกันหกเดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินจนกว่าจะชำระครบถ้วนได้

ซึ่งจะเห็นได้ว่ามาตรการตามที่กำหนดในกฎหมายจัดสรรที่ดินใหม่ เป็นนิมิตหมายที่ดีสำหรับโครงการจัดสรรโดยส่วนรวม เพราะอย่างน้อยน่าจะช่วยให้โครงการจัดสรรโดยทั่วไปอยู่ในสภาพที่ดี และเหมาะสมต่อการอยู่อาศัยมากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน และอีกประการหนึ่งน่าจะช่วยรัฐประหยัดงบพัฒนาประเทศได้บ้างไม่มากก็น้อย ทั้งนี้เนื่องจากแต่ละโครงการน่าจะมีเงินพอที่จะช่วยเหลือตัวเองได้บ้าง