บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
กฏหมายน่ารู้
หัวข้อสาระ


ให้แต่ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน
ข้อกฎหมายสำหรับอาคารพาณิชย์
ภาษีเงินได้บุคคล (อัตราภาษีก้าวหน้า)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
ค่าจดจำนองที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าอากร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (รวมภาษีท้องถิ่น)
หลักเกณฑ์ที่บริษัทประกันภัยใช้ในการชดใช้ค่าสินไหมทดแทน
กฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องการตรวจสอบอาคาร
ข้อคำแนะนำเกี่ยวกับการสร้างสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง
การขออนุญาติซื้อปืน
การตีความกฏหมายไทย
การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีโรงเรือน
ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
กฎหมายใหม่ ระยะร่นอาคาร ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด
"สิทธิหน้าที่ของลูกจ้าง"
"สิทธิหน้าที่ของนายจ้าง"
แก้กม.ที่ดินให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้
ย้อนปมต่างชาติฮุบที่ดิน จาก
'สมุดปกขาว'ชี้ซื้อขายหุ้นชินฯผิดกฏหมาย
กฏหมาย บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด...
กรมที่ดิน รื้อกฎหมายจัดสรร12ประเด็น
สัญญาบัตรเครดิต สำคัญไฉน...?
สิทธิผู้ป่วย 10 ประการ
ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเงินมากกว่าราคาบ้าน
ประกันคืออะไร ?
คำแนะนำในการไปติดต่อสถานีตำรวจ
สิทธิและหน้าที่ของประชาชนตามรัฐธรรมนูญ
กันสาดหรือระเบียง
เมาสุรา-ตรวจเลือด
อำนาจหน้าที่ อำนาจและหน้าที่ หรือหน้าที่และอำนาจ
คำแนะนำเมื่อท่านถูกหลอกลวง หรือถูกโกง
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
ค่าปรับผู้ไม่มี พ.ร.บ.?
จ่ายเช็คไม่มีเงิน มีสิทธิติดคุก
อาคารที่สร้างเพื่อใช้เป็น อาคารจอดรถ ห้ามเปลี่ยนแปลง!
ลิฟต์ที่คุณใช้อยู่ปลอดภัยแค่ไหน ??
กฎกระทรวง "การกำจัดน้ำเสียและขยะออกจากอาคาร"
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
สิ่งก่อสร้างที่ไม่ต้องนำแบบไปขอนุญาตปลูกสร้าง
ใบอนุญาตปลูกสร้างต้องรอนานแค่ไหน?
เปลี่ยนแปลงแต่ไม่ได้ดัดแปลงอาคาร?
กรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ สิทธิ์
ถมที่ด้วยขยะได้มั๊ย?? ถูกกว่าตั้งเยอะ
ความสูงอาคารวัดกันยังไง
ถนนเส้นใหญ่หรือเส้นเล็กตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน
ประเภทอาคารกับขนาดของที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน
ลักษณะอาคารจอดรถตามกฎหมาย
อัตราค่าจ้างขั้นต่ำฉบับใหม่
หมัดน็อคเจ้าหนี้นอกระบบ
โดนดอกเบี้ยโหดควรทำอย่างไร
คิดดอกเบี้ยพ่วงค่าธรรมเนียม ทำได้หรือไม่
ข้อควรรู้ กรณีว่างงาน
ตัวอย่าง) คดีหนี้บัตรเครดิต
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
เงินล่วงหน้า เงินประกันสัญญา เงินประกันผลงาน ?
ความรู้ทั่วไปด้านลิขสิทธิ์
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
เจ้าที่ดินเสียชีวิตโดยที่ยังไม่ได้โอนให้ลูก
การโอนลอยที่ดิน
กฎหมาย.. หมิ่นประมาท/ดูหมิ่น
รู้ทันกฎหมาย : แยกสินสมรส
พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิทธิของคนซื้อบ้าน
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน
คนต่างด้าวกับการถือครองที่ดินในไทยทำได้หรือไม่
รู้ทันกฎหมาย : สัญญายอม
ที่ดินได้รับภาระจำยอม ถ้าไม่ใช้ประโยชน์เลย จะหมดอายุหรือไม่
ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
เมื่อถูกยึดทรัพย์ต้องทำอย่าไร
การครอบครองปรปักษ์-วัดสวนแก้ว
ร่างรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2550
ค่ารักษาพยาบาลพนักงานเป็นรายจ่ายได้หรือไม่
ก่อสร้าง'หอพัก'ในที่ดินจัดสรร มีสิทธิถูกระงับก่อสร้าง-ทุบทิ้ง
ซื้อบ้านขายทอดตลาด
ขายบ้านอย่างไร....ไม่ต้องเสียภาษี
จะจัดการทรัพย์สินอย่างไร หลังบิดามารดาเสียชีวิต
พรบ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ขับรถ 'ชนคนตาย' แบบไหนถึง 'รอดคุก'
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
บ้านจัดสรร รับประกันกี่ปี
กฎกระทรวง2548 กำหนดผู้ตรวจสอบอาคาร 9 ประเภท
เมื่อบ้านถูกเวนคืนจะทำอย่างไร
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร
ผู้มีสิทธิรับมรดกกรณีไม่มีพินัยกรรม
คดีแปรรูปการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กฎกระทรวงกำหนด ผู้ตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548
ครม.อนุมัติมาตรการภาษีตุ้นการลงทุน
กฎหมายบุริมสิทธิ์...ผลประโยชน์ของผู้รับเหมาที่ (ถูก) มองข้าม
ข้อบัญญัติห้ามสร้างตึกสูงรอบวังสระปทุม
รัฐลุยเก็บภาษี "พื้นที่ว่างเปล่า"
ทำความรู้จัก...ศาลผู้บริโภค
อาคารร้างยอมให้ขออนุญาตใหม่ถึง 4 พ.ย. 2557

        ให้แต่ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน

หมวด : กฏหมายน่ารู้    
จำนวนคนอ่าน 2919    

ให้ตึกแต่ไม่ให้ที่ดิน(1)

ปรกติตึกแถวเมื่อปลูกสร้างลงในที่ดินแปลงใดก็ย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงนั้น ใครเป็นเจ้าของที่ดินก็ย่อมเป็นเจ้าของตึกแถวด้วย แต่ก็อาจมีเหมือนกันที่เจ้าของที่ดินเป็นคนหนึ่ง เจ้าของตึกแถวเป็นอีกคนหนึ่ง หรือเจ้าของที่ดินกับ เจ้าของตึกแถวเป็นคนเดียวกันแล้วแยกยกที่ดินและตึกแถวให้คนอื่นก็อาจมีปัญหาตามมาภายหลังได้

การเช่าที่ดินอื่นแล้วปลูกตึกแถว สัญญาจะยกตึกแถวให้เป็นของเจ้าของที่ดินในทันที ตึกแถวย่อมตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันทีโดยไม่ต้องไปทำการโอนอีก ถ้าเช่าที่ดินคนอื่นเป็นเวลา30 ปี เมื่อครบ 30 ปีแล้วจะยกตึกแถวให้ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ระหว่างนั้นตึกแถวยังเป็นของผู้สร้าง ครบ 30 ปี เมื่อไรเจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของตึกโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนโอนเช่นกัน ระหว่างนั้น เจ้าของตึกอาจเอาตึกไปให้เช่าหรือขายตึกแถวไม่ได้ เจ้าหนี้ของเจ้าของที่ดินจะมายึดตึกแถวนั้นยังไม่ได้

กรณีตึกแถวกับที่ดินเป็นเจ้าของเดียวกัน เจ้าของก็อาจแยกขายที่ดินไปก่อนโดยไม่ขายตึก ต่อมาภายหลังอาจขายตึกให้อีกก็ได้ กรณีนี้ก็ไม่ต้องไปจดทะเบียนโอนขายตึกอีก ถ้าเจ้าของ ขายแต่ที่ดินแต่ตึกเอาไปขายแก่คนอื่น หรือเจ้าของที่ดินยกตึกให้คนหนึ่ง ยกที่ดินให้อีกคนหนึ่งละก็มักจะมีปัญหาตามมาทันที ไม่ช้าก็เร็ว และเป็นปัญหาที่มักเกิดขึ้นเสมออย่างเช่นรายนี้

เดิมที่ดินและตึกแถวเป็นของนางอุไร ซึ่งเป็นมารดาของนายวัลลภกับพันเอกสมพงษ์ นางอุไรได้ให้คนอื่นเช่าตึกแถวอยู่เป็นเวลา 5 ปี ระหว่างนั้นนางอุไรยกที่ดินให้แก่นายวัลลภต่อมาได้ทำนิติกรรมยกตึกแถวให้พันเอกสมพงษ์ ถ้านางอุไรยังมีชีวิตอยู่คงไม่มีข้อพิพาทเกิดขึ้น พี่น้องก็คงรักกันดี

ต่อมานางอุไรตาย ความเป็นพี่น้องก็ชักบาดหมางกัน นายวัลลภก็ขอให้พันเอกสมพงษ์รื้อถอนตึกแถวออกไป พันเอกสมพงษ์ก็ไม่ยอมอ้างว่านางอุไรเป็นคนปลูกสร้างตึก พันเอกสมพงษ์ไม่ได้สร้าง หากให้รื้อตึกไปก็ไม่เป็นธรรมแก่ตน ทั้งตึกก็มีผู้เช่าอยู่ ผู้เช่าก็อ้างว่ารื้อไม่ได้ ฟ้องไม่ได้ ในที่สุดนายวัลลภจึงนำคดีมาฟ้องศาล

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้พันเอกสมพงษ์รื้อถอนตึกแถวกับใช้ค่าเสียหายที่ไม่ยอมรื้อตึกแถวเป็นรายเดือนนับแต่วันฟ้องเรื่อยไปจนกว่าจะชำระเสร็จศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น

คู่ความฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เดิมที่ดินและตึกแถวพิพาท บนที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของนางอุไร ชื่นมนัส มารดาโจทก์ และจำเลยที่ 1 นางอุไรได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 5 ปี สัญญาเช่าสิ้นสุดวันที่ 1 สิงหาคม 2534 เมื่อวันที่ 2 ธันวาคม 2530 นางอุไรยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ และต่อมาวันที่27 กรกฎาคม 2531 นางอุไรได้ทำพินัยกรรม เอกสารฝ่ายเมืองยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 นางอุไรถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2534 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัย

ตามฎีกาจำเลยที่ 1 ว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1รื้อถอนตึกแถวพิพาทออกจากที่ดินของโจทก์หรือไม่โดยจำเลยที่ 1 ฎีกาว่า นางอุไรเป็นผู้ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทลงบนที่ดิน

พิพาทของตนเองโดยชอบ จำเลยที่ 1 มิได้เป็นผู้ปลูกสร้าง หากแต่ได้รับมรดกตึกแถวพิพาทมาจากนางอุไร

การบังคับให้จำเลยที่ 1 ต้องรื้อตึกแถวพิพาทออกไปจะมีผลเสมือนหนึ่งว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทโดยไม่สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1311 ย่อมไม่เป็นธรรมแก่จำเลยที่ 1 เห็นว่า แม้เดิมนางอุไรจะเป็นผู้ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทลงบนที่ดินพิพาทของตนเองโดยชอบธรรมก็ตาม แต่ต่อมานางอุไรก็ได้ยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และทำพินัย กรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 ตามลำดับ

กรณีนี้จึงเป็นเรื่องตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 1 ปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทของโจทก์ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทได้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยที่ 1 โดยยอมให้จำเลยที่1 มีสิทธิเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาท ซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินดังกล่าวมาแต่เดิมแต่อย่างใด

ดังนั้น หากต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะให้ตึกแถวพิพาทตั้ง อยู่บนที่ดินของโจทก์อีกต่อไปและได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวพิพาทออกไปแล้ว แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉยย่อมเป็น การ

ละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่อาจเข้าทำประโยชน์ในที่ดินของตนได้ โจทก์ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 รื้อถอน ตึกแถวพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์ได้

ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น ส่วนปัญหาที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากที่ดินพิพาทพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้หรือไม่นั้น เห็นว่าคดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากที่ดินพิพาทโดยกล่าวหาว่าจำเลยที่ 2 ทำละเมิด มิได้ฟ้องโดยอาศัย

สิทธิตามสัญญาเช่า กรณีนี้จึงไม่ต้องพิจารณาว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญา เช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์หรือมีนิติสัมพันธ์กับโจทก์หรือไม่อย่างไร

ข้อเท็จจริงปรากฏว่าเดิมจำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับนางอุไร ต่อมานางอุไรทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 เมื่อนางอุไรถึงแก่กรรม ตึกแถวพิพาทย่อม ตกเป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงต้องรับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 2 มาจากนางอุไรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง การอยู่ในตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการอยู่โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าดังกล่าว

หากต่อมาสัญญาเช่าดังกล่าวหมดอายุแล้ว และโจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวพิพาทและได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 2 ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยที่ 2 เพิกเฉย ยังคงอยู่ในที่ดินพิพาท ต่อมาโดยอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทซึ่งไม่เกี่ยวกับ โจทก์ย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิด ถือได้ว่าจำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นบริวารของจำเลยที่ 1 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากที่ดินพิพาทและให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดชอบใช้ค่าเสียหายกับจำเลยที่ 1 ได้ ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และให้ร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 20,000 บาท กับ ค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจน

กว่าจำเลยที่ 2 และบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 698/2540)

เรื่องนี้มีข้อน่าคิดไม่รู้ว่าพันเอกสมพงษ์สู้คดีผิดหรืออย่างไร ถ้าพันเอกสมพงษ์สู้คดีและฟ้องแย้งมาว่าเมื่อนางอุไรยกที่ดินแก่นายวัลลภ ไม่ปรากฏว่านางอุไรประสงค์จะให้ตึกแถวของตนมีสิทธิปลูกบนที่ดินกรณี จึงไม่เข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 126 จึงต้องถือว่าที่ดินและตึกแถวเป็นทรัพย์ส่วนควบ ซึ่งมีเจ้าของต่างรายกัน โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของตึกแถวด้วย เจ้าของตึกแถวมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทน

กรณีไม่เข้าบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 ที่บัญญัติว่า บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆแต่ต้องใช้ค่าที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้น เพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำให้ที่ดินเป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่การนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่า เจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมด หรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้

กรณีนี้ไม่มีกฎหมายมาโดยตรง จึงต้องอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาเทียบเคียง ซึ่งมีคำพิพากษาฎีกาพอเทียบเคียงได้ เช่น เคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1553 /2506 วินิจฉัยว่า จำเลยปลูกตึกแถวในที่ดินของจำเลยแล้วต่อมาโอนเฉพาะที่ดินให้แก่โจทก์ หากโจทก์จะเอาตึกแถวเป็นของตน ต้องชดใช้ราคาปลูกสร้างให้จำเลยตามควรแก่สภาพปัจจุบัน เพราะในกรณีที่ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นยังให้ใช้ค่าแห่งที่ดินเพิ่มขึ้นได้

การที่จำเลยปลูกสร้างในที่ดินของตนยิ่งควรให้ชดใช้เงินทำนองเดียว กันนั้นได้ ใครเป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถว ถ้าคิดจะยกที่ดินหรือตึกแถว แยกให้ใครต่างหากจากกัน จึงควรคิดถึงปัญหาที่จะเกิดขึ้นตามมาด้วยก็แล้วกัน อย่าให้เจ้าของที่ดินและเจ้าของตึกแถวต้องมาทะเลาะกันอีกเลย


แหล่งข้อมูล หนังสือ วัฏสารอาคารและที่ดิน WEEKLY โดย ประพันธ์ ทรัพย์แสง