บอกต่อเพื่อน เก็บบันทึก ตั้งเป็นหน้าแรก
| หน้าแรก | สาระ |

รายชื่อหมวด

  ทั่วไป
  ออกแบบบ้าน
  ขั้นตอนการปลูกสร้างบ้าน
  ก่อนจะซื้อบ้าน
  ตกแต่งบ้าน
  ดูแลรักษาบ้าน
  ลดค่าใช้จ่ายในบ้าน
  ออกแบบจัดสวน
  การขายบ้านหลังเก่า
  การย้ายบ้าน
  กฏหมายน่ารู้
  สินค้าราคาพิเศษ



    หมวด
ก่อนจะซื้อบ้าน
หัวข้อสาระ


ซื้อบ้านเพื่ออยู่ในลักษณะลงทุนดีอย่างไร ทำไมถึงคุ้มสุดๆ….
สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด
ข้อจำกัดของระบบก่อสร้างบ้านแบบสำเร็จรูป
มาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง
เรื่องที่ควรรู้ก่อนซื้อบ้าน
เอกสารหลักฐานที่ผู้กู้ต้องเตรียมก่อนยื่นกู้
การเลือกระยะเวลากู้ให้เหมาะสม
ซื้อบ้านมือสอง ต้องดูอะไรบ้าง
เส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ 9 สาย
หลักปฎิบัติ 5 ประการ ....ก่อนกู้เงินซื้อบ้าน
หลักการวิเคราะห์สินเชื่อ
ประมาณเงินดาวน์และราคาบ้านที่จะซื้อได้
ตารางคำนวณเงินงวดผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ตรวจข้อมูลการเวนคืน ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน
วิธีเลือกกู้ “ สินเชื่อ” ต่อเติม-ตกแต่งบ้าน
ถนนเศรษฐกิจเชื่อมสัมพันธ์ ไทย-ลาว-เวียดนาม
คุม18ถนนรอบสุวรรณภูมิ ห้าง-ตึกแถวหมดสิทธิเกิด
กทม.คุมเข้มระยะร่น15ม. ถนนวงแหวนอุตฯ-หลวงแพ่ง
สาระ "เมื่อคิดจะสร้างบ้าน"
ปฏิทินกิจกรรมอสังหาฯ
โครงข่ายการคมนาคมขนส่งในอนาคต
ฮวงจุ้ยกับการเลือกซื้อบ้าน
ประเมินรายได้ก่อนซื้อบ้าน รับมือดอกเบี้ยขาขึ้น
ฉลาดคิด.. พิจารณาซื้อบ้าน 5 ทำเลเด่น ตามแนวเส้นคมนาคมสายใหม่
ปัจจัยหลักตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน (ธอส.)
เคล็ด(ไม่)ลับ 20วิธีเลือกซื้อบ้านประหยัดพลังงาน
เรื่องที่ควรตรวจสอบ!! ก่อนเลือกซื้อโครงการ
คิดให้ดีก่อนเลือกซื้อ“บ้านสำเร็จรูป”
เคล็ด(ไม่)ลับวิธีเลือกซื้อบ้านประหยัดพลังงาน
เรื่องที่ควรตรวจสอบ.. ก่อนเลือกซื้อโครงการ
บ้านหรือที่อยู่อาศัยตรงกับทางสามแพร่งอยู่ได้หรือไม่?
ซื้อคอนโดฯอย่างมืออาชีพ
ข้อแนะนำ "การซื้อบ้าน"
ดู "ฮวงจุ้ย" พื้นฐาน
พื้นฐานความรู้สินเชื่อ
วิธีการประเมินเครดิตโดยผู้ให้กู้
พื้นฐานความรู้การรีไฟแนนซ์
คำนวณการรีไฟแนนซ์อย่างง่ายๆ
ข้อพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน
เคล็ด(ไม่)ลับ 20วิธีเลือกซื้อบ้านประหยัดพลังงาน
เรื่องที่ควรตรวจสอบ!! ก่อนเลือกซื้อโครงการ
เลือกซื้อบ้านอย่างไร ให้ได้ตามหลักฮวงจุ้ย
สคบ.แนะวิธี ไม่ให้ถูกเอาเปรียบ เมื่อเลือกซื้อ คอนโดฯ
เทคนิคเลือกซื้อห้องชุดใหม่
รูปแบบการซื้อขายบ้านมือสอง
10 ยุทธวิธีเลือกซื้อห้องชุดมือสอง
นาทีทองกู้ซื้อบ้าน/แบงก์ดัมพ์ดอกเบี้ย
วิธีการประเมินกำลังเงินว่าจะซื้อบ้าน และผ่อนบ้านได้หรือไม่
ข้อดีของการมีบ้านเป็นของตนเอง
ผ่อนแบบขั้นบันได-คงที่…อย่างไหนดี ?
เรื่องควรรู้…ก่อนซื้อบ้านระบบสำเร็จรูป
การประเมินราคาอสังหาฯ เรื่องพื้นฐานที่ควรรู้
ค่าใช้จ่ายในการกู้ซื้อบ้าน
หลัก 5 ประการก่อนกู้เงินซื้อบ้าน
ความหมายและการเลือกใช้ “อัตราดอกเบี้ย” ให้เหมาะสม
ข้อควรระวัง ในการซื้อบ้านจากการขายทอดตลาด
ซื้อบ้าน คือ การลงทุน?
10ข้อเตือนใจผู้บริโภค ก่อนซื้อบ้าน-คอนโดหลังแรก

        ซื้อบ้าน คือ การลงทุน?

หมวด : ก่อนจะซื้อบ้าน    
จำนวนคนอ่าน 2417    

ซื้อบ้าน คือ การลงทุน?

บ้านนับเป็นหนึ่งในสี่ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตที่แพงที่สุด การซื้อเพราะยังไม่มีบ้าน ซื้อเพราะต้องแต่งงานแยกครอบครัว ซื้อเพราะครอบครัวใหญ่ขึ้น ซื้อเพราะย้ายที่ทำงาน ซื้อเพราะรถติดไม่อยากเดินทางไปทำงานไกล ซื้อไว้หลบบ้านใหญ่ ซื้อไว้ให้บ้านเล็ก ฯลฯ เหล่านี้นับเป็นเหตุผลการซื้อบ้านที่หลายท่านก็เข้าใจอยู่แล้ว ไม่ต้องบรรยายกัน แต่นอกจากเหตุผลที่ว่าแล้วควรจะมีเหตุผลอะไรอีก? 

ผู้คนจำนวนหนึ่งที่มองการซื้อบ้านเป็น "การลงทุน" ประเภทหนึ่ง รวมไปถึงการเก็งกำไร ถ้าเป็นกรณีนี้ก็จะต้องพิจารณากันมากเป็นพิเศษ ต้องกะเก็งกันว่า แถวไหนให้ผลตอบแทนดี และต่อไปราคาจะขึ้นมากมั้ย เป็นประเด็นสำคัญในการลงทุน กล่าวคือ ในการลงทุนบ้านหรือในอสังหาริมทรัพย์จะต้องพิจารณาผลตอบแทน 2 ส่วน ดังนี้ครับ 

1. ผลตอบแทนในช่วงที่เราถือครอง

พิจารณาจาก "ค่าเช่าสุทธิ" ที่ได้รับต่อปี ซึ่งไม่ควรต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารหรือดอกเบี้ยของพันธบัตรรัฐบาล ไม่งั้นก็ไปฝากเงินแบงก์หรือซื้อพันธบัตรรัฐบาลดีกว่า อันนี้ฝรั่งมันเรียกว่า Return on Investment ครับ

ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านหลังหนึ่งมาในราคา 1,000,000 บาท แล้วต้องสำรวจดูว่าปล่อยให้เช่าได้เท่าใด สมมติเดือนละ 10,000 บาท ปีหนึ่งก็ได้เต็มที่ 120,000 บาท แต่ถ้าหักช่วงที่บ้านไม่มีคนเช่าบ้างสัก 1-2 เดือน (ตามรายงานการสำรวจวิจัยต่าง ๆ เขาเรียกว่า อัตราว่าง หรือ Vacancy Rate อันนี้อย่าหาว่าผมกระแดะนะครับ เพราะบางทีอาจจำเป็นต้องศึกษาจากรายงานเหล่านั้นในเว็บไซด์ต่างๆ เพราะถ้าเราสำรวจเองอาจไม่ทราบตัวเลขต่างๆ ก็ได้)

และยังต้องหักค่าใช้จ่าย เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี (ช่วยจ่ายกันเถอะครับพี่น้อง ช่วยสร้างทัศนคติให้เด็กรุ่นหลังมัน เราก็สอนได้ลูกหลานเราแหละครับ อย่าไปหวังจากคนอื่น บางคนก็คงต้องให้หมดเผ่าพันธุ์ไปเอง เพราะพ่อมันไม่สอนลูก ลูกมันก็คงไม่สอนหลาน)

ดังนั้น หากหักค่าใช้จ่ายด้วยคงเหลือสุทธิสัก 80,000 บาท ก็เทียบกับเงินซื้อมาได้ผลตอบแทน 8% ต่อปี (80,000 บาท เทียบกับ 1,000,000 บาท) ก็ไปเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตรรัฐบาลดู แต่บางคนเขาก็ไปเทียบกับดอกเบี้ยเงินกู้ครับ เพราะบางทีไปกู้เงินมาซื้อดอกเบี้ยแค่ 4-5% แต่ค่าเช่าได้ถึง 8% อย่างว่า ก็เลยมีคนไปกู้แบงก์แล้วปล่อยเช่า แล้วยังมีเงินเหลืออีก และที่สำคัญยังมีส่วนต่างเมื่อขายอีก ดูข้อ 2 ครับ   

2. ผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาอสังหาริมทรัพย์เมื่อขายเทียบกับราคาซื้อมา

อันนี้ฝรั่งมันเรียกว่า Return of Investment ครับ ยกตัวอย่างหากซื้อบ้านมาในราคา 1,000,000 บาท และในอีก 5 ปีข้างหน้า ขายต่อได้ 1,500,000 บาท ก็จะทำกำไรได้อีก เรื่องนี้เป็นประเด็นสำคัญที่ต้องคาดการณ์อนาคต ถึงแนวโน้มของราคาอสังหาริมทรัพย์หรือวัฎจักรอสังหาริมทรัพย์ (Property Cycle) ว่าบ้านประเภทใด ระดับราคาใด ทำเลใด จะมีแนวโน้มดี แถวไหนจะรุ่ง แถวไหนจะริ่ง เป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ราคาขึ้นได้มากน้อย

หลักการง่ายๆ ของการลงทุน หรือการเก็งกำไร ก็คือ ต้องซื้อให้ถูก และขายแพง ซึ่งทุกคนทราบดี แต่เมื่อไรจะราคาถูก (และควรซื้อไว้) เมื่อไรราคาแพง (และควรขายทำกำไร) เป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องศึกษาภาวะตลาดและคาดการณ์ถึงแนวโน้มในอนาคตว่าจะรุ่งหรือริ่งครับ (เสียดายที่วันนี้คงไม่ได้มีโอกาสพูดถึง Property Cycle) ไม่ใช่ไปซื้อในขณะที่ราคาแพงแล้วเอาไว้ขายตอนราคาถูก (อันนี้เรียกว่า “แมงเม่า”) ยกตัวอย่างตามแผนภูมิครับ

โดยหลักแล้วการซื้อเพื่อการลงทุนมักจะซื้อในช่วงที่ราคาตกต่ำ ซึ่งมักจะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ เช่น นักลงทุนต่างชาติ แห่มาซื้อทรัพย์สินในบ้านเราในช่วงนั้นกันมาก และนำมาขายต่อทำกำไรในช่วงเศรษฐกิจดี สมัยท่านอดีตนายกทักษิณฯ ช่วงปี 2545-2547 ซึ่งราคาเพิ่มขึ้นมาก เป็นต้น

ขณะเดียวกันการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เศรษฐกิจ “บูม” ไม่ใช่ว่าจะซื้อไม่ได้นะครับ โดยเฉพาะหากเราซื้อในราคาถูก (ต่ำกว่าราคาตลาด) เช่น ทรัพย์ธนาคารฯ ช่วงลดราคา ถ้าพิจารณาในแง่การลงทุนแล้วเราก็สามารถซื้อได้ทำกำไรได้

เช่น บ้านหลังหนึ่ง ราคาตลาดควรเป็น 1,000,000 บาท แต่เจ้าของบอกขายเพียง 700,000 บาท และหากเราเทียบว่าเงิน 700,000 บาทที่อยู่ในธนาคารฯ ฝากธนาคารไว้ 5 ปี ถ้าอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ก็จะเป็นเงินเพียง 893,397 บาท แต่ถ้าหากเราซื้อบ้านคาดว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า ราคาตลาดจะเพิ่มเป็น 1,200,000 บาท กรณีนี้เราก็ควรจะซื้อ เพราะได้ผลตอบแทนมากกว่าฝากธนาคารมาก เป็นต้น

การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ เป็นเหตุผลสำคัญที่นักลงทุนจำนวนมากชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะที่ผ่านมาในบ้านเราส่วนใหญ่แล้วราคาอสังหาริมทรัพย์มีแต่ขึ้นกับขึ้น เว้นแต่ในช่วงวิกฤติปี 2540-2542 ที่ราคาตกลง

แต่จริงๆ เป็นเพราะว่าเราทำตัวเองแทนที่จะปล่อยให้มีการเพิ่มขึ้นไปตามธรรมชาติจากความต้องการใช้ที่แท้จริง แต่เรากลับมีการเก็งกำไรกันมากเกินไป ซึ่งการเก็งกำไรไม่ใช่ความต้องการที่จะใช้จริง เลยทำให้เกิดปัญหาราคาสูงเกินจริงไปช่วงปี 2537-2539 ดังนั้นถ้ามันจะตกลงมาบ้างก็เพราะฝีมือเรานั่นแหละ 

ผมอยากให้ท่านที่คิดว่าจะซื้อบ้านในกรณีทั่วไปข้างต้น ลองพิจารณาในมุมของการลงทุนด้วย เนื่องจากว่าแท้จริงแล้วนี่คือการลงทุนครั้งสำคัญในชีวิต เพราะว่าถ้าต้องกู้เงินกว่าจะผ่อนบ้านหมดอาจต้องใช้เวลากว่าครึ่งค่อนชีวิตทีเดียว และยังเป็นมรดกตกทอดไปยังลูกหลานอีกในอนาคต

นอกจากนี้ยังมีมุมมองอีกด้านหนึ่งที่ฝากไว้คิดกันเล่น ๆ ครับ คือว่า คนจีนมักสอนลูกหลานว่าให้ลงทุนค้าขายหรือยุคนี้เรียกว่าทำธุรกิจก่อน ให้รวยก่อนแล้วบ้านซื้อทีหลังก็ยังได้ ในขณะที่คนไทยเรามักสอนลูกหลานให้ซื้อบ้านก่อนเพราะท่านเห็นว่าเป็นการสร้างความความมั่นคงให้กับชีวิต

แต่การซื้อบ้านก็อาจจะทำให้สรรพกำลังทั้งหมดทุ่มกับการผ่อนบ้านซึ่งอาจใช้เวลานาน 10, 20, 30 ปี กว่าจะผ่อนบ้านหมดก็   "หมดไฟ" ที่จะคิดไปทำธุรกิจหรือการลงทุนเสียแล้ว ดังนั้นการเลือกซื้อบ้าน.. ผมถึงอยากให้ทุกท่านมองการซื้อบ้านเป็นการลงทุนไปในตัว